多伦多公寓市场低迷，越来越多开发商开始另辟蹊径吸引买家。在北约克，一家开发商选择用更大、更少的单元作为突围点。
这种变化虽然发生在多伦多，但对于温哥华的买家来说并不陌生。过去几年，大温公寓市场同样有大量小户型产品，投资客曾经是重要买家。如今市场降温后，开发商开始重新思考：什么样的房子，才能真正吸引自住家庭？
在 York Mills，位于 Lawrence Park 和 401 高速之间，开发商Gupta Group 已将其两栋豪华公寓的计划单元数从700套削减至500套，其中超过60%都是两房或三房大户型。
“我们觉得，现在人们更看重宜居性。”创始人兼董事长 Steve Gupta 说。他补充，公司去年夏天决定将单元数砍掉近三成。
“买家希望有更舒适的空间，也想要真正的卧室。”
这一转变正值多伦多新建公寓市场陷入困境。
过去，开发商主要依靠投资客购买楼花，许多人买下来后出租或转手赚差价，有些甚至在房子尚未建成时就卖掉合同。疫情期间房价飙升，也进一步推高了这种市场模式的热度。
但最近房价下跌后，投资客需求几乎消失。一些开发商因为销售惨淡而取消项目。由于公寓开发商通常需要在获得融资前预售70%至80%的单元，销售不足会直接影响项目能否继续。
还有一些开发商选择将原本计划出售的公寓改成出租公寓，以减少损失。
Gupta 认为，公寓依然有市场，关键在于产品是否符合买家的需求。
这个项目所在的 York Mills 靠近多伦多几个最昂贵的社区，同时提供高端装修和丰富配套，例如高尔夫模拟器等。
价格方面，普通户型售价在150万至500万加元，部分顶层公寓则达到约1000万加元。
两房平均面积为1,129平方英尺，三房则为1,410平方英尺。
Gupta 说，减少单元的整个过程持续了大约半年，需要重新设计整座楼，同时还要重新考虑消防规范，例如住宅单元到楼梯间的距离。
项目预计2028年入住。
Gupta 透露，目前项目已经预售约35%。而在推出大户型之后，销售明显升温。
买家主要来自附近的换房群体，以及希望为家人购买新房的客户。项目同时紧邻 York Mills 地铁站。
其实，最近还有其他高端公寓项目也开始采用类似策略。
例如，Devron Developments 和 Dorsay Development Corp. 在 Rosedale 和 Summerhill 附近开发的新楼盘 1 Marlborough，同样主打更大户型，目标客户是更加注重居住体验的买家。
在 Mirvish Village 的737 Bathurst Street，拟建一座40层出租公寓楼，约一半单元也计划设置为两房和三房，目前正在等待市府审批。
从这些项目可以看出，多伦多开发商正在尝试改变过去高度依赖小户型和投资客的公寓销售模式。
Gupta 认为，未来会有更多开发商采用这种方式。但最终能否成功，仍然取决于地段和实际市场需求。
多伦多大学城市规划助理教授 Tyeshia Redden 表示，目前开发商都在探索什么样的住宅产品更有市场。
“我认为，开发商已经充分感受到了这轮公寓市场的冲击。”她说。
在公寓开发高峰期，“很多利润其实在房子还没建好前就已经赚到，仅仅靠转让合同。”
Redden 还指出，近期市场上出现更多大户型出售或出租的项目，确实符合长期以来不少人对住宅供应的期待，但仅靠私人开发商远远不够。
她认为，这还需要结合社会住房以及租金管制等更广泛的住房政策讨论。
当然，对于能够拿出150万加元购买公寓的人来说，面积增加、价格上涨可能都不是最大的问题。
但对于普通家庭而言，这种高端大户型公寓显然不是答案。
真正值得关注的是，多伦多开发商正在面对一个越来越现实的问题：当投资客退场之后，开发商到底应该为谁造房子？
这个问题，大温的公寓市场同样值得关注。
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