加拿大最大的房地产市场——大多伦多地区，正上演着几年前几乎无人敢预想的一幕：大量房主被迫亏本卖房。
对于手握房产、暂无紧急出售需求的业主而言，持续持有或许能等待房价回暖、挽回损失。但当下越来越多的二手房成交数据显示，多伦多楼市的交易规则已经被改写了。
多伦多房地产经纪人Sammy Kohn至今清晰记得，2021年至2022年初楼市疯狂时期的经历。他回忆说，当时的楼市太火爆了，他自己常常在赶往看房的途中，就接到挂牌经纪的通知，告知房子已经卖了。
“那时候我真的会格外慌张，只能拼命赶去看房”Kohn坦言：“但那种疯狂的市场状态，注定无法长久维系。”
然而时隔四年，当年在楼市热潮中顺利入手房产的买家们，却成了楼市中最惨的一批人。
根据房地产挂牌网站HouseSigma整理的数据，过去三到五年内购入、并在2026年前七个月转售的多伦多地区房屋中，有八成成交价低于业主当初的买入价。中位亏损为13万加元，亏损比例为13.54%。
这与过去十年中大多数年份同类卖家的情况截然不同。
HouseSigma对比了2016年至2026年，每年1-7月多伦多地区持有3-5年的二手房转售数据：2016至2024年，亏本转售的房源比例始终不足4%；2025年该比例攀升至34.6%，而2026年更是暴涨至80.2%。
与2022年的对比尤为鲜明。当年前七个月，符合上述条件的房屋中有99.79%卖出了高于前一次买入价的价格。中位收益为36.5万加元，接近61%，创下这11年来加元收益的最高纪录。
而2026年，同类型转售房源中，仅19.21%能实现盈利成交。即便在盈利交易里，房主的中位收益也仅89694加元，收益率缩水至8.2%。
其中，2022年高位入手、2026年集中转售的房主，亏得最惨。数据显示，2022年购入并在2026年1-7月卖出的989套房产中，820套为亏本成交，亏本比例高达82.9%，中位亏损17.5万加元，亏损率16.92%。
这一亏本转售占比和亏损幅度，创下所有购房年份中的最高值。Kohn分析称，2022年前后，极低的借贷成本、稀缺的房源库存，叠加买家白热化的抢房竞争，共同推高了楼市泡沫。后续房价持续回调，但不少房主的心理价位，仍停留在当年的高热市场环境中。
“和这类房主沟通，既需要理性客观的市场判断，也需要足够的同理心”Kohn表示：“很多2021至2023年买房的业主，很难接受一个现实：如今的市场，已经撑不起他们当年的入手价格。”
此前大众普遍认为，楼市亏本抛售的现象仅集中在公寓上，但HouseSigma数据证实，亏损潮已全面蔓延至多伦多各类房型。
比如，惠特比（Whitby）Conarty Cres.一套半独立屋，2022年2月以129万加元购入，2026年7月仅以87.5万加元成交，单笔巨亏41.5万加元；
再比如，米尔顿（Milton）一套联排别墅，2022年1月112.5万加元入手，2026年7月76.7万加元售出，亏损35.81万加元。
即便是高端豪宅市场，也难逃降价亏损的走势。多伦多富人区Forest Hill社区Elmsthorpe Ave.的一套独立屋，2022年4月以550万加元高价购入，2026年5月以405万加元成交，直接亏损145万加元。
不过，公寓的确最惨。2021-2023年入手、2026年转售的房源中，公寓亏本成交比例高达87.53%；联排次之，亏本比例81.34%；半独立屋为75.07%，独立屋相对抗跌，但亏本比例也达到了72.03%。
需要注意的是，房子亏本出售，并不代表房主的房贷已经资不抵债。
抵押贷款经纪Phil Edwards解释，只要房主在持有房产期间积累了充足的房屋净值，即便最终售价低于原始买入价，依然可以全额结清剩余房贷，不会出现倒挂负债的情况。
也有大量房主选择用“长期持有”的方式，避免兑现账面亏损。
多伦多REMAX City Teams/East End Homes经纪人Jeff Carr表示，不少在楼市高峰期购房的业主，都放弃了挂牌出售的想法，转而选择翻新装修、继续持有房产。核心原因在于，卖房的亏损成本，再叠加重新购房所需缴纳的土地转让税，置换成本太高。
“房产只要没有真正成交售出，账面亏损就不算实际亏损”Edwards说。
但并非所有房主，都拥有等待的余地。部分业主因工作变动、家庭变故等不可抗力，不得不被动割肉卖房。
不止多伦多，加拿大BC省大温地区的楼市，也呈现出高度相似的亏本抛售行情。
Zealty 2026年7月发布的楼市报告显示，截至2026年7月26日的三个月内，BC省二手房转售市场中，21.3%的房源售价低于业主原始买入价。若聚焦近五年购房的新房主，亏本转售比例大幅飙升至66%。
换算数据来看，该周期内1050户转售家庭中，有693户出现卖房亏损，单笔平均亏损金额达122086加元。
购房年份是决定盈亏的核心分界线。2021年是明显的行情分水岭，各年份购房亏本转售占比如下：
2019年买入：亏本转售占比约9%
2020年买入：亏本转售占比约11%
2021年买入：亏本转售占比约44%
2022年买入：亏本转售占比约77%
2023年买入：亏本转售占比约69%
2024年买入：亏本转售占比约73%
2025年买入：亏本转售占比约53%
也就是说，2021年楼市高峰前入手的房产，转售时大多仍可实现盈利；而2021年及以后、尤其是2022年前后高位进场的房源，已经成为了亏本抛售的“重灾区”。
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