加拿大商业地产市场已经明显走出过去两年笼罩市场的停滞状态。
根据Avison Young发布的《2026年加拿大商业地产年中展望报告》（2026 Canadian Mid-Year Outlook），该报告基于公司在2026年6月对加拿大200多名专业人士进行的调查。调查显示，
96%的受访者预计，2026年下半年商业地产活动将保持增长或稳定，
其中49%认为市场活动将进一步增加，
47%认为将维持目前水平，
相比2025年年中同项调查，这一比例同比提升了4%。
加拿大各大主要市场正在通过各自不同的需求驱动力、供应限制以及投资者行为逐渐恢复活力。而这些市场之间的差异，也影响着经纪人在与客户讨论融资方案时所采取的策略和侧重点。
“2026年下半年，市场重点将从等待不确定性消退，转向抓住机会并付诸行动。”Avison Young加拿大公司总裁兼负责人马克·菲德（Mark Fieder）表示。
优质资产占优势，供应持续收紧
多伦多市中心商业地产市场正在呈现全国调查中最引人关注的一些数据。
根据Avison Young的数据，2026年第二季度，多伦多核心区域A级写字楼的基准资本化率（Class A cap rate）维持在6.00%。与此同时，高密度城市多户住宅（urban multifamily）的资本化率为3.90%，是此次调查覆盖的主要市场中最低的水平，显示该领域投资需求依然强劲。
根据CBRE的数据，写字楼市场已经连续第四个季度实现正吸纳（positive office absorption）。这一趋势主要由多伦多、卡尔加里和蒙特利尔带动，反映出高品质办公空间供应正在收紧，并开始推动市场需求向其他商业地产类别扩散。
投资交易活动也大幅回升，成为近年来市场表现最强劲的阶段之一。
“市场对高品质办公资产的需求，已经有一段时间没有达到这样的水平。”Avison Young多伦多办公室负责人兼董事总经理乔·阿尔梅达（Joe Almeida）表示。他指出，人工智能（AI）的快速发展，以及其对未来办公空间需求的影响，正在逐渐塑造商业地产市场长期发展的方向。
温哥华市场正在此次全国调查中展现出最强烈的乐观情绪之一。根据Avison Young当地专业人士的分析，目前温哥华商业地产市场最贴切的描述是：“市场很忙，但交易并不容易。”
工业地产正在成为表现最突出的领域。大型、资金实力雄厚的企业正在利用当前市场环境，锁定更有利的空间和租赁条件。
百老汇走廊（Broadway Corridor）以及大温郊区市场持续录得正吸纳（positive absorption），其增长势头已经超过了市中心写字楼转租空间重新回流市场带来的影响。
目前更大的风险来自供应端。写字楼、工业地产以及零售地产的新开发项目储备依然有限，空置率正在下降，租金也开始出现上涨压力。如果美国大型科技企业重新加大对温哥华市场的布局，可能进一步改变高品质商业空间的需求格局。
“这种更加严谨的市场态度，正在不确定环境中帮助建立信心。”Avison Young温哥华办公室负责人兼董事总经理布雷特·阿姆斯特朗（Brett Armstrong）表示。他指出，客户如今在进行交易时更加谨慎和理性，这种趋势并没有导致交易数量减少，反而促成了结构更完善、质量更高的交易。
卡尔加里市场的增长动力较为全面，其基础来自本地经济基本面，而非依赖于某一项单独政策的推动。Avison Young当地专业人士表示，正因如此，卡尔加里的商业地产市场展现出更强的韧性。
工业地产是卡尔加里表现最强劲的商业地产类别，主要受益于该城市作为物流和供应链枢纽地位不断提升。随着能源行业活动回暖以及企业并购交易增加，高端写字楼供应正在收紧，市场对优质办公空间的需求也在增长。
零售地产持续吸引投资者关注，而多户住宅市场整体基本面依然稳健。尽管部分子市场因新增供应增加，空置率面临一定上升压力，但整体需求仍保持韧性。
“卡尔加里强劲的经济基本面，正在多个商业地产领域持续创造机会。”Avison Young卡尔加里办公室负责人兼董事总经理布伦南·亚德洛夫斯基（Brennan Yadlowski）表示。
蒙特利尔则是此次调查中表现最活跃的市场之一。约60%的Avison Young经纪预计，到今年年底市场活动将进一步增加，这一比例是所有受调查主要市场中最高的，显示投资和交易信心明显增强。
目前，蒙特利尔的交易量和租赁活动均超过2025年的水平。随着企业重新启动跨境扩张计划，贸易环境逐渐明朗，工业地产市场正从中受益；与此同时，市场对高端办公空间的需求也正在增强。
蒙特利尔在2025年成为加拿大主要城市中商业地产空置率最高的市场，达到5.2%。不过，这一现状如今反而正在转化为市场优势，为投资者提供了其他城市已经难以获得的入场机会。与此同时，持续上涨的建筑成本仍然是市场面临的重要制约因素。
“目前进行投资决策时，尽可能采取全面、细致的评估流程。”Avison Young蒙特利尔办公室负责人、董事总经理兼租户服务部门负责人帕特里克·洛林（Patrick Laurin）表示。
蒙特利尔拥有加拿大最低失业率的优势，这为商业地产需求提供了稳定的基础支撑，是许多其他市场难以比拟的结构性优势。
埃德蒙顿与渥太华：稳步增长，供应格局正在变化
埃德蒙顿商业地产市场正在以较为温和的速度推进。Avison Young当地专业人士形容，目前市场在多数资产类别中呈现出“温和乐观”（gentle optimism）的趋势。
工业地产依然是市场表现最突出的领域，但埃德蒙顿的发展动力正在逐渐趋于多元化。
阿尔伯塔省的数据中心开发预计将带动大量建筑活动，并吸引更多劳动力进入该地区。
随着加拿大国防投资不断增加，埃德蒙顿有望成为未来公共部门支出增长的重要受益城市。能源产业——包括潜在的输油管道扩建项目——仍然是支撑工业地产和建筑需求的重要支柱，预计这种推动力将持续到2027年以后。
“目前，企业租户和企业主对于扩大业务规模充满信心。”Avison Young埃德蒙顿办公室负责人兼董事总经理科里·沃斯纳克（Cory Wosnack）表示。他指出，企业主和投资者信心的提升，正在推动市场形成更加均衡的发展状态。
来自其他地区的机构投资者也开始关注埃德蒙顿市场，这可能进一步增加优质资产的竞争压力。不过，由于部分区域仍存在较高空置率，市场依然为注重价值投资的买家提供了一定空间。
渥太华市场：政府办公调整带来新变化
渥太华市场呈现出更复杂的局面。过去几个季度，该市商业地产录得20.5万平方英尺的负净吸纳（negative net absorption），部分原因来自公共部门办公空间缩减。
不过，联邦政府要求公务员每周四天返回办公室的新政策，预计将带来新的办公空间租赁需求。
在Avison Young的渥太华经纪团队中，56%的受访者预计市场活动将在今年年底前保持稳定，44%预计市场将进一步改善。
目前市场已经出现明显的资产质量分化：贷款机构正在对二线办公楼资产进行更加严格的审查，而以大型超市为核心的零售物业、与国防产业相关的工业地产，以及市中心的多户住宅项目，则持续吸引资本关注。
“不确定性已经成为市场环境的一部分。”Avison Young渥太华办公室负责人兼董事总经理乔丹·洛维特（Jordan Lovett）表示。
“区别在于，如今市场已经知道如何应对这种不确定性。”
开发商态度转变：从成本压力转向风险考量
在六大主要市场中，一个明显的结构性变化正在出现：开发商对于推迟新项目的原因，正在发生改变。
这是Avison Young双年度调查开展以来首次出现，成本和关税不再是开发商推迟项目的首要因素。该因素排名已经下降至第二位，较年度展望时下降9%，同比下降11%。
取而代之的是风险担忧，目前成为影响开发决策的最大因素。2026年，有25%的受访者将风险因素列为主要原因，而一年前这一比例仅为15%。
这表明，当前商业地产市场面临的核心挑战，已经从“建造成本压力”逐渐转向对未来市场环境、需求变化以及投资回报不确定性的担忧。
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