根据BMO资本市场（BMO Capital Markets）于2026年7月17日发布的分析，加拿大住宅建设行业正在经历一场结构性转变：开发商正在从过去以“建房出售”为主，逐渐转向以长期出租住宅（purpose-built rental）为核心的发展模式。
BMO形容，加拿大正在建设一个“租赁型国家”（nation of rentals）。目前，越来越多新增住宅单位被规划为专门出租用途，而不是出售给希望拥有自住房产的买家。
这一变化发生在加拿大住房市场环境明显转变的背景下。近年来，高房价、高利率削弱了部分居民的购房能力，同时人口增长速度也趋于放缓。在这样的情况下，开发商也更倾向于建设长期出租项目，以获得相对稳定的租金收入。
BMO指出，当前加拿大住宅建设面临的核心变化，并不是“建得太多”，而是“建出来的房子属于谁”。
超过一半新开工量流向出租市场
未经季节调整的数据显示，2026年1月至4月期间，加拿大共有6.46万套住宅开工，其中58.2%属于出租用途。
这一比例在加拿大房地产市场历史上相当少见。过去，新建住宅通常以出售给个人买家为主要目标，但如今出租住宅已经成为新增供应的重要组成部分。
与此同时，面向自住买家的住宅建设量正在经历类似经济衰退时期才会出现的大幅下降。高房价、高融资成本以及新房购买需求疲软，正在改变开发商的项目选择。
BMO认为，加拿大正在进入一个新的住房建设阶段：市场并没有停止建设，而是从“建房出售”逐渐转向“建房出租”。
未来几年，加拿大住房供应增长的主要来源，可能越来越依赖租赁市场。
公寓和自住房建设跌至多年低位
BMO高级经济学家Robert Kavcic表示，在加拿大主要人口普查大都会区（CMA）中，公寓以及自住型住宅的合计新屋开工量，目前已经降至2009年经济衰退以来的最低水平，甚至低于1990年代中期经济衰退时期的水平；与此同时，出租住宅开工量仍然维持在接近历史高位的水平。
Kavcic认为，这一变化是过去房地产繁荣与调整周期延续的结果，同时也与新房预售市场的明显降温直接相关。
他指出，目前新房销售市场非常疲软，许多开发项目如果没有足够预售支持，已经难以正式启动。与此同时，过去几年租赁市场长期供不应求，以及政府推出的相关住房激励措施，也持续影响着开发商的方向。
加拿大住房市场出现罕见“结构逆转”
不过，市场人士提醒，这种情况容易被简单理解为经济衰退时期房地产市场的正常表现。
通常情况下，经济疲软会导致新房需求下降，同时租金也会承压。但目前加拿大市场出现的情况更加特殊——住宅建设结构正在发生逆转：面向购房者的新住宅建设大幅减少，而出租住宅建设依然保持强劲。
这意味着，加拿大房地产市场正在经历的不只是建设规模调整，而是一场住房供应模式的变化。
过去以销售住宅为核心的开发模式，正在逐渐向长期持有和出租运营模式转移。
政策方向改变：从鼓励买房到增加出租供应
加拿大此前从未经历过这样的住房市场转变，因为传统情况下，经济走弱往往也会带来租赁市场降温。
不过，近年来加拿大住房政策方向也发生变化，更多激励措施开始从最终购房者（end users）转向房地产投资者和大型机构，希望通过增加出租住宅供应缓解住房压力。
有分析认为，加拿大过去一段时间的政策变化，实际上是在尝试通过扩大租赁市场来稳定房地产市场。去年相关分析曾指出，加拿大住房政策正在从“支撑自住房市场”，逐渐转向通过刺激出租住宅建设，形成新的租赁市场增长模式。
对未来买家、租客和投资者意味着什么？
这种向“租赁型国家”的转变，将长期影响加拿大住房供应格局。
未来，新增家庭住房需求可能更多由租赁市场吸收。在出租住宅供应较充足的地区，租金上涨压力可能有所缓解；但对于希望进入房地产市场的首次购房者而言，由于新增自住型住宅供应减少，购房选择可能进一步受限。
与此同时，新屋开工速度正在放缓，也意味着过去几年快速增加的住房供应正在逐渐降温。这可能影响未来住宅开发速度，并提高部分项目的建设难度。
对于自住市场而言，新公寓供应减少，可能让成熟社区中的二手住宅变得更加重要。由于新增可购买住宅数量有限，部分已有住宅资源可能获得一定支撑。
对于租客来说，短期内更多专门出租住宅进入市场，可能带来更多选择，但长期租金负担能力仍取决于工资增长是否能够跟上租金变化。
而对于开发商和投资者而言，未来市场还需要关注利率以及融资环境变化。建设热潮放缓往往伴随着融资条件收紧，这可能影响新项目启动速度，也会进一步改变加拿大未来几年的住房供应结构。
https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-is-building-a-nation-of-rentals-bmo/
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