《禁止非加拿大人购买住宅物业法》（The Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act），也就是大家常说的“外国买家禁令”，于2023年1月1日正式生效，在经历了一次延期后，并预计将在2027年1月1日结束。这项政策最初推出时，核心目标是为过热的房地产市场降温，并提升本地居民的住房可负担性。
不过在实际执行过程中，联邦政府已经对该法案进行了多次修订，豁免范围也不断调整，市场上也出现了不少误解。例如，部分人仍然认为外国买家在加拿大完全不能买房，但实际上，围绕工作签证持有人、土地类型、产权结构以及购房目的等多个维度，都存在不同程度的豁免空间。
下面我们用一些常见问题的方式，系统梳理一下目前这项政策当下的真实适用情况。
持有工作签证是否就可以在加拿大买房？
答案是：可以，但有严格条件限制。
工签本身并不足以自动获得购房资格，必须同时满足几个关键要求，包括工作许可仍有至少183天有效期，并且购房人没有购买超过一套住宅物业。同时，法律对工签类型并没有特别区分，不论是开放工签还是雇主担保工签，只要是合法工作许可都适用同一规则。
法案并不要求特定类型的工签，也就是说：
不需要省提名计划（PNP）工签
不区分开放工签或雇主担保工签
只要属于合法授权的加拿大工作许可即可
法律对“work permit”的定义是：由移民官签发的、允许外国人在加拿大工作的合法授权文件。
工签持有人还需要支付“外国买家税”吗？
需要。并且这一点非常重要。这两项政策分别属于两个不同层级的法律体系：
《外国买家禁令》（联邦法）属于联邦法律
《物业转让税法》（Property Transfer Tax Act）属于省级法律（BC省）
两者彼此独立，互不共享豁免条件。
也就是说，如果持有合法工签，可以根据工签豁免合法购买住宅，但仍可能需要缴纳额外物业转让税（Additional Property Transfer Tax）。
买房后先出租几年再移民，这种情况可以豁免吗？
不可以，这种情况通常不属于豁免范围。
需要明确的是，法律允许非加拿大人作为租客居住在房屋中，但并不意味着允许购买房产后以投资方式长期出租。换句话说，条款中的租赁例外是针对“租客权利”，而不是“房东投资行为”，因此买房后用于出租通常不构成豁免。
空置土地受限制吗？
外国买家禁令现已不适用于空置土地（Vacant Land）。
非加拿大人现在可以购买被划为住宅用途的空置土地，并用于任何合法用途。
该法案是否适用于Whistler、Gibsons、Anmore 等地区的房产？
该法案并不适用于所有地理区域，其适用范围被限定在特定的统计地理区域内（纳入 CA 或 CMA 统计区域）。
具体来说，法律所排除的地区，是位于“人口普查聚居区”（Census Agglomeration，简称CA）或“人口普查大都市区”（Census Metropolitan Area，简称CMA）之外的地区。
简单来说，考虑一个地区是否受外国买家禁令影响，不看“是不是知名城市”，而是看是否被纳入 CA 或 CMA 统计区域。
加拿大统计局提供了相关地图与查询工具，可以用于判断某个地区是否属于 CA 或 CMA：
地图查询链接：
https://www12.statcan.gc.ca/census-recensement/2021/dp-pd/prof/search-recherche/lst/results-resultats.cfm?Lang=E&GEOCODE=59
另外，也可以通过“Geosearch”功能查询具体城镇或房产的 Parcel Identifier（PID），系统会显示该地址对应的统计区域信息，包括是否属于 CA 或 CMA：
查询工具链接：
https://www12.statcan.gc.ca/census-recensement/2021/geo/maps-cartes/geosearch-georecherche/index2021-eng.cfm?client=census&language=EN&DGUID=2021A000011124
以常见地区为例：
Whistler（惠斯勒），不受限，因为不在禁令适用范围内
Gibsons（吉布森斯），不受限，因为不在禁令适用范围内
Anmore（安莫尔），受限，属于温哥华CMA，因此适用该禁令
租赁产权（Leasehold）是否受该法案限制？
是的，该法案同样适用于租赁产权（leasehold properties）。
在法律定义中，“购买（purchase）”不仅包括直接产权房屋，也包括对住宅物业所拥有的任何法律或衡平法权益（legal or equitable interest）。
因此，购买住宅单元的租赁产权，本身就属于该法案所定义的“购买行为”，也属于“住宅物业”范围。
需要特别说明的是，无论租赁土地属于哪种来源，该限制原则上都适用，例如：
原住民保留地（First Nations lands）
UBC / SFU 等大学用地
温哥华市（City of Vancouver）等公共机构持有的租赁土地
如果我是非加拿大居民，但我的成年子女是永久居民，我可以资助他/她买房吗？
可以，但有非常明确的条件限制。
购房资金来自非加拿大人（父母资助），那么这笔交易是允许的。前提是：
子女是真正的买家
子女是实际拥有者
非加拿大父母不享有任何权益
如果出现以下情况，则属于违规：
子女只是名义买家
房产实际上由父母控制或受益
以“信托（trust）”形式代持给非加拿大人
如果子女是非加拿大，例如在SFU读大学并持有留学签证，这种情况可豁免吗？
不能自动豁免。所谓“全职学生豁免”非常严格，必须同时满足以下条件：
已按《所得税法》在购房前5个纳税年度中报税
在购房前5个日历年中，每年至少在加拿大实际居住244天
房价不超过50万加元
未购买超过一套住宅物业
在实际操作中，绝大多数国际学生都不符合244天×5年这个条件，因此，这个豁免适用范围非常窄。
总体来看，这项政策经过多次调整后，已经不再是一个简单的“禁止外国人买房”的规则，而是一个由身份、用途、产权结构、地理位置以及资金安排共同构成的复杂体系。
随着禁令即将在2027年1月1日到期，未来是否延续或进一步修改仍存在不确定性，但可以确定的是，目前市场上已经存在不少“可以合法购买”的路径，只是条件比最初外界理解的要复杂得多。如有需求，请咨询专业地产人士。
内容来源：https://www.cmhc-schl.gc.ca/professionals/housing-markets-data-and-research/housing-research/consultations/prohibition-purchase-residential-property-non-canadians-act
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