在BC省买房，很多人只盯着价格和地段，却忽略了房子背后可能藏着的隐性风险与限制。一处看似普通的海滨住宅，一心想要翻建的买家，买下之后才发现竟然位于原住民考古遗址（Indigenous archaeological site），结果每次动工都要花几千块申请许可，导致原翻新计划几乎无法实施。
卑诗省金融服务管理局（BCFSA）近日公布处分决定，一名温哥华岛地产经纪因违规操作被罚款2万加元。原因是她未能调查一处海滨住宅是否位于原住民考古遗址，导致买家在成交后才发现，每次施工都需额外支付巨额许可和监管费用。
事情发生在2018年7月。当时，经纪人坎迪斯·斯夫塔（Candice Svrta）为客户展示了高乐琴海滩（Qualicum Beach）地区的7处住宅，其中一处临海物业引起买家兴趣。买家告知她，打算翻修该地现有的预制房屋。斯夫塔随后起草购房协议并提交给卖方经纪。合同中并未包含任何关于考古敏感性的条款，而卖家提供的房产披露声明（Property Disclosure Statement）几乎是空白，仅写道：“我们并不长期居住在此。”
三周后，双方因化粪池检查问题签署补充协议，将售价下调5000加元，最终成交价为64.5万加元。同年8月交易完成。然而，买家在向地区政府咨询时才得知，这处房产其实位于受保护的原住民考古遗址上。
这意味着买家今后若要施工，需面对高额额外成本：每次挖掘都要支付3500加元的许可证费用，还必须雇佣考古学家和原住民代表在现场监督，每小时各收取125加元。
两年后，买家将斯夫塔及其所在的Pemberton Holmes地产公司告上卑诗省最高法院，要求民事赔偿。该诉讼最终于2023年12月私下和解。但与此同时，监管机构也启动了独立调查。调查发现，斯夫塔当时从未对房产是否位于考古遗址进行过任何查询，这构成未能尽到合理调查和披露义务。
BCFSA进一步确认，该房产确实位于受《遗产保护法》（Heritage Conservation Act）保护的考古遗址内，未经省府遗产部门批准的许可，任何破坏或改动均属违法。
纪律听证原定于今年初举行，最终在8月6日形成一份双方签署的同意令。根据决定，斯夫塔及其个人地产公司（PREC）需在三个月内共同向BCFSA支付2万加元罚款，并额外承担1500加元的执法费用。同时，她还必须自费在UBC大学索德商学院完成房地产补救教育课程。若不遵守，监管机构有权暂停或吊销其地产经纪执照。
卑诗《房地产服务法》要求持牌经纪必须以客户的最佳利益为出发点，诚实并以合理技能行事，并尽一切努力调查房产的相关事实。BCFSA认定，斯夫塔的行为构成“专业不当行为”。
目前，斯夫塔尚未就处分决定公开回应。根据同意令，她不得发表任何与监管决定不符的言论。
据卑诗省森林、土地与自然资源运营部统计，省内已知的考古遗址超过6.2万个，其中约九成为原住民遗址。最常见的类型包括古村落或墓地遗迹、制工具场所、捕鱼设施、岩画以及贝壳堆积遗址。
写在最后
对于所有在BC省买房的民众来说，这起案例无疑是一记重要提醒。买房不仅仅是看地段、看价格，更需要抱以“超出已有认知”的心态，主动、全面了解房产背后的风险与限制。
无论是计划自住、翻新，还是推倒重建，都应明确告知地产经纪，随之当要求地产经纪提供更全面的调查及专业建议，包括主动要求调查房产是否涉及产权地役、考古遗址、环境限制、建筑法规或其他可能影响使用和施工的隐性因素。
只有在经纪与买家携手把调查做到位，才能真正保障交易安全，避免未来陷入意料之外的麻烦与高额支出。
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