在大温地区拥有一套公寓，不少业主最关心的不仅是室内面积、朝向、物业费，还有一个常常被忽略却潜藏风险的权益问题——停车位。最近，一宗发生在卑诗省的法律纠纷就揭示了关于公寓停车位的一个“灰色地带”：明明用了多年的车位，为什么说收回就被收回？法院又站在了谁的立场？
据报道，一位公寓业主RA将自己的一套分契公寓出租给了两位租客（KC与TC）。这两位租客各自使用一个车位，已经多年。但在2023年，这其中一个车位突然被物业管理收回，让租客措手不及，也让业主RA一怒之下将物业管理公司告上了卑诗民事审裁处（Civil Resolution Tribunal，简称CRT）。
RA的主要诉求是，要求法院命令物业公司归还已使用多年的67号车位，并撤销因车位中存放金属储物箱而开出的罚款。他强调，该车位从2019年起一直由租客使用，且从未被质疑或收回。
然而，物业公司则引用了分契物业的附例条款第37.1(f)条作为依据：每个出租单元不得获得超过分配的车位数量。由于这套分契单位原本只被分配一个车位，现在却有两个在使用，违反了附例。在2023年5月的一次业主立案法团会议上，物业决定将67号车位收回，并归入物业的车位租赁池。租客被通知必须在当月月底之前停止使用该车位。
仲裁庭最终裁定，物业的做法并无不妥。理由是该车位本质上属于“共同财产”（common property），即使租客已使用多年，也不意味着对该车位拥有永久性或专属权利。法官指出：“我认为物业管理方是在行使对共同财产的管理权，不存在明显不公平。”而业主RA提出的人权侵犯指控也被法庭驳回。
值得注意的是，虽然RA未能成功保住车位，但他成功说服法庭撤销了物业对其单位开出的罚款。这算是唯一的“胜诉”部分。
事实上，这并不是BC首次因停车位引发法律纠纷。去年，另一名公寓业主也因车位问题与物业对簿公堂。那起案件中，该业主已使用某个车位长达二十多年，但物业同样指出，该车位属于共同财产，允许其长期使用只是出于管理上的默许，从未给予正式权利，因此有权随时收回。最终法院仍判业主败诉。
公寓停车位的“热知识”你必须知道：
产权归属 ≠ 使用权稳定
在BC省，大多数公寓停车位属于“共同财产”或“有限使用共同财产”（limited common property）。前者由业主委员会统一管理和分配；后者虽然可供特定单位使用，但仍不属于该业主私有，且可依据附例更改分配方式。
使用多年≠拥有永久权
就算你或租客已经用了很多年车位，只要没有在产权文件或附例中明确写明该车位专属属于你的单位，就很可能只是“被允许使用”而已。物业有权在合法范围内收回或重新分配。
出租单位尤其要注意车位数量限制
很多公寓附例中会对出租单位的车位数量做出限制，通常规定“出租的分契单位不得超过原分配数量”。一旦超出，就容易被物业依法收回。
车位买卖≠产权转移
有些开发商会将车位“作为附属资产”出售，但要特别注意合同条款及土地局注册信息。真正拥有产权的车位，通常需要在土地局注册为独立产权或附属财产，否则仍可能是使用权而非所有权。
更改车位分配必须通过业主表决
业主委员会虽有权管理公共财产，但重大更动，尤其是对附例的修改，通常需要通过特别决议（special resolution），获得三分之二多数票支持。
这起案例再次提醒所有分契公寓的业主和租客，停车位不只是“车停哪儿”的问题，更是与产权、管理权限密切相关的法律问题。在日常生活中，不要以为“用了就是我的”，有时候，稳定使用的前提是对规则的了解与遵守。
你是否清楚自己所住公寓的车位属于哪类财产？是否有正式分配文件？如果没有，不妨与物业或业主委员会确认清楚，免得哪天真的说没就没了。
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