来自加拿大的Kristina和她的伴侣正准备迈出人生的重要一步：卖掉各自手上的公寓，联手买一套新房。但在踏出这一步前，他们还得先解决一个很现实的问题——如何处理各自正在供的房贷。
Kristina目前持有一套浮动利率贷款，还有一年到期；她的伴侣则是固定利率贷款，同样剩下约一年。他们该保留谁的贷款？是否需要提前终止一方或两方贷款？怎样做才能避免高额违约金？这些问题，对很多正在换房的家庭来说都不陌生。
是否要终止贷款？先比比看谁的违约金更高
假设他们需要卖掉两套公寓来凑齐新房的首付款，那至少要提前终止一方的贷款。这时候第一步就是算清楚：谁的贷款提前还款成本更低。
一般而言，浮动利率贷款的违约金相对简单，通常只是相当于三个月的利息。而固定利率贷款则复杂得多，银行通常会按“利率差额补偿”（Interest Rate Differential, IRD）来计算，即你当初签贷款时的利率，与银行现在提供同类贷款利率之间的差值，再乘以贷款余额和剩余年限。这种算法的本质是：银行要弥补因你提前终止贷款而损失的利息收入。
在过去几年利率快速上升的背景下，大多数旧贷款的利率远低于当下市场水平，所以固定利率贷款提前还款的成本往往会高得多。
不过也有例外：如果贷款只剩几个月，或者原本利率就不算低，IRD可能会低于三个月利息。这种情况下，银行通常会取两者之中较高的一项作为罚金。因此，要不要终止贷款、终止哪一份贷款，关键在于仔细核算违约成本，可以通过按揭经纪或在线计算器来帮助估算。
能“移植”的固定贷款，可能更值得保留
除了比较违约金成本，还有一个重要考量是贷款的“可移植性”（portability）。
如果Kristina的伴侣那份固定利率贷款可以移植，那么他们在购买新房时就有机会把这份贷款连同原来的利率带到新房里。浮动利率贷款通常不支持移植，因为银行不愿意继续持有利率可能下行的贷款产品。
当然，贷款移植不是“照搬”，如果新房的贷款金额比旧的高很多，那银行可能会采用“混合并延展”（blend and extend）方式：将原贷款部分保留原利率，新增部分按照当前市场利率来算，最后形成一个加权平均的新利率，并延长贷款年限。
这个混合利率虽然不如原来的低利率划算，但在当前高利率环境下，仍然可能比全额新贷款要便宜，也能减轻一些还款压力。
不卖旧房？出租也是一个灵活选项
还有一个可选方案：不卖旧房，而是出租。假如他们其中一人不急着出售自己名下的房产，可以考虑将其变为投资物业，用租金来补贴新房贷款。
在这个模式下，潜在的租金收入可以被纳入新贷款的收入评估中，提高他们的贷款资格。同时，银行也会评估你作为房东的“还贷能力”，比如房产税、取暖费等是否能承担（业内称为PITH——Principal, Interest, Taxes, Heating）。
如果财务上能撑得住，那这对情侣就可以在不放弃资产的前提下，建立更多房产权益，同时用租金对冲部分贷款支出。
当然，出租房产也意味着责任的增加：维修、租客管理、空置期等问题都得考虑周到。
没有标准答案，重点在于测算清楚和结合自身目标
贷款结构的选择没有绝对正确的答案。是追求短期支出的最小化？还是关注长期成本？或是希望贷款流程越简单越好？这些都要结合自身的经济情况和购房目标去权衡。
在做决定前，他们应当对几种可能路径做详细的成本测算，包括罚金、利息开支、新贷款利率、租金收入等综合因素，再和按揭顾问沟通，做出理性判断。
经济前景不明，更要谨慎规划
在当下这个经济不确定性加剧、房地产市场波动频繁的时期，任何有关房产的决定都要更谨慎。从Kristina和伴侣的情况也可以看到，单纯的“换个房”其实是一场全局博弈，涉及房贷设计、成本控制、资产管理等多个层面。
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