在加拿大住房体系的深处，一场静悄悄却意义深远的变革正在悄然酝酿。这场革命并未显现在城市天际线，而是体现在加拿大按揭与住房公司（CMHC）的资产负债表上。
几十年来，CMHC始终被视为支持加拿大人购房的“无形之手”——为购房者提供担保、稳定金融机构、在市场信心动摇时注入流动性。然而，CMHC 2024年年度报告显示，这只“无形之手”正在转向。就像欧洲多个国家在近几十年逐步由自住房为主转向机构主导的租赁开发，加拿大也正在经历相似的结构性变化。CMHC已从以往扶持“购房经济”的角色，转变为推动“租赁开发”的主力。
这并不仅仅是策略上的调整，而是一种逐步深入的结构性转型，正在重新定义CMHC的服务对象、资金流向以及住房市场中的风险分布逻辑。如今，随着专门建造的租赁住房（purpose-built rental）逐渐填补共管公寓供应萎缩带来的空白，或许几十年后我们会为这场变革感激CMHC。
在许多地产专家看来，2028年加拿大或将迎来“供应断层”，届时公寓新盘数量可能锐减、房源严重短缺。然而，如果CMHC主导的租赁住房建设以当前速度持续推进，这一“危机”也许根本不会发生。
数据揭示保险结构全面向租赁倾斜
2024年，CMHC承保的多单元租赁公寓总额达2130亿加元，较2023年的1680亿大幅增长。而同期其对单户住宅业主的保险则下降至1620亿。这一历史性逆转标志着CMHC的业务重心首次从“拥有住房的梦想”转向“租赁机制的现实”。
不只是保额，更是规模。CMHC去年承保了28.37万套租赁住房，同比增长28%。推动这一增长的核心，是CMHC于2022年推出的“MLI Select”计划——这是当下建筑商为数不多仍能负担得起开发成本的方式之一。而同期CMHC仅承保了4.96万笔房主贷款，增幅仅为3%。
这种分化趋势自十年前就已出现，但自“MLI Select”计划推出后加速扩大。这也预示着未来加拿大住房市场的发展方向——以及谁会被落在后面。
保费飙升与风险上升：CMHC的双重压力
CMHC从多户型租赁市场收取的保费和费用已达16.7亿加元，较去年增长73%，成为其保险收入的最大来源。但交易量上升也带来了波动性风险。
2024年，CMHC的“保险服务费用率”——衡量风险调整后成本的核心指标——跃升至12.6%。CMHC将这一上升归因于“多户型拖欠贷款数量增加，尤其在魁北克省”。数据显示，多户型贷款违约笔数从119笔上升至129笔，增长8%，尽管受总组合扩大影响，拖欠率略降至0.35%。
与此同时，与多户型保险相关的负债总额激增34%，达到近50亿加元。为对冲风险，CMHC将“合同服务保证金”（CSM，即未实现利润的缓冲池）提高至34亿加元。此外，该机构还削减了对政府的分红，以积累资本，以应对2026年OSFI即将实施的“多户型资本新框架”所带来的更高资本要求。
这是一种审慎的财务管理行为，也凸显出CMHC在租赁市场中的敞口已变得极大，甚至具有系统性波动风险。
资本市场响应：证券化加速租赁融资
资本市场已经对这一趋势做出了回应。2024年，多户型NHA-MBS（国家住房法抵押贷款支持证券）发行量飙升至527亿加元，同比增长41%；相比之下，房主抵押贷款证券化规模基本持平。
CMHC的证券化策略在过去三年中持续演进。越来越多的开发商和其融资银行，正依赖CMHC背书的证券化工具进行大规模租赁建设融资。更值得关注的是，这些证券池中，有越来越多产品被归类为“可负担性挂钩”产品，即MLI Select项目，这类产品会因其环保性、可及性、可负担性而获得CMHC激励。2024年，此类证券发行总额达388亿加元，较2023年增长近35%。
如今，这种规模不仅赋予CMHC激励开发商的能力，更赋予其决定租赁开发方向的力量。
资金流向即政策风向，加拿大住房制度正在“重构”
我们正在见证加拿大住房制度的一次重新校准。
相比独栋住宅，租赁项目审批更快、建设更密集、融资效率更高，而且更符合政府的气候目标、城市集约化政策以及CMHC的可负担性目标。对急于提升供应量的联邦政府来说，CMHC的“多户型承保引擎”无疑是一份及时的“政策礼物”。
但这种“礼物”也并非毫无代价。每一元流向租赁项目的保险额度，就意味着少一元支持购房者。每一个让租赁贷款更便捷的政策调整，也在无形中拉长了购房者的实现路径。
结果是：一个以结构性方式推进的“租赁导向型”住房体系，正在逐步取代“购房优先”的传统框架。
当政策倾斜变成失衡，我们是否正走向新的危机？
毫无疑问，加拿大当前需要大量新增租赁住房，CMHC也已成为支持这一目标的核心力量。但问题在于：在解决一个住房危机的同时，我们是否正无意中走向另一个长期危机？
租赁与自有住房之间的良性互动，历来是加拿大住房制度保持平衡的关键。一边提供灵活性与流动性，另一边提供稳定性与资产积累。当这种平衡被打破，社会流动性会放缓，财富差距会扩大，中产阶级的梦想根基也会被动摇。
如今，CMHC正以前所未有的规模承保整个租赁经济，这虽带来了巨大机会，但同样也伴随着巨大的系统性影响。一旦这种影响缺乏有效监管和长期平衡安排，脆弱性就会悄然而至。
在租赁化浪潮中，首次购房者越来越难
对开发商来说，CMHC的信号已非常明确——这是租赁建设的“黄金窗口期”：资本充足、保险充足、政策友好。只要开发项目符合CMHC在可负担性、节能性和便利性上的要求，融资之路畅通无阻。
但经济前景并不全然乐观。随着人口增速放缓、租金回落、空置率上升，开发商必须重新评估当前是否存在“租赁供应过剩”的系统性风险。以卡尔加里为例，该市原本2023年在2%空置率基础上推进的大量MLI Select项目，目前空置率已稳定在7%，埃德蒙顿也出现类似趋势。
更令人担忧的是，目前在建租赁房源相对于现有供应的比例已达到数十年来最高水平。若未来人口增长不足以匹配租赁需求增长，不排除出现空置率快速飙升的可能，尤其在大西洋省份和BC省。
投资者或许可以继续追踪CMHC支持的租赁证券，尤其是MLI Select资产池的流动性流向。但对政策制定者、购房者和贷款机构来说，现在更该提出尖锐问题：
在愈发偏向机构房东的体系中，谁来支持首次购房者？
CMHC是否设有足够的防火墙，以防“租赁主导型风险”侵蚀其最初“全民住房”的使命？
当政策钟摆偏移过远时，我们应如何拉回平衡？
租赁主导的未来似乎不可避免，但关键问题在于——这个未来是否能同时具备公平性、可持续性和韧性。
内容来源：https://storeys.com/cmhc-quietly-becoming-rental-powerhouse/
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