当 Rennie Group 公开宣布将裁员 25%，以应对过去两年公寓预售市场的严重下滑时，这家由号称“公寓之王”的鲍勃·雷尼（Bob Rennie）在1970年创办的温哥华知名地产营销公司立刻登上了新闻头条。
一直以来，Rennie 的业务涵盖房地产开发营销、顾问咨询、全方位经纪服务以及市场情报分析等多个领域。在过去很多年，大温很多公寓项目的销售都委托由Rennie完成。如今，这项裁员行动凸显出当前地产开发环境的艰难程度——已经艰难到必须通过裁员来应对。同时，这也是一个警讯：整个行业亟需政府出手帮忙刺激市场复苏，包括新上任的联邦政府。
“现在真的非常艰难，”Rennie Group 总裁 Greg Zayadi 在接受采访时说，“行业正在发生变化，我们必须转变方向，每个人也都需要面对现实……我认为在当下这个时代，透明是关键……当建设停滞、开发商无法推进项目，像 Rennie 这样的公司也不像以前那样有那么多业务了。”
Zayadi 也提到，反过来看，在 2017 到 2019 年的市场快速升温期，以及 2021 年因疫情推动的市场高峰期，行业其实一度人手不足。但如今情况已大不同，Rennie Group——加拿大最大的地产营销公司之一——员工人数已从 123 人缩减至 92 人。
资深开发商兼地产顾问 Michael Geller 透露，其他地产营销公司其实也在悄悄做同样的事。他从 1970 年代就开始从业，并表示，现在业界最令人关注的消息，不是某个项目热卖，而是“哪家开发商还能找到办法启动一个预售项目”。
投资客的大量缺席
而此次市场低迷的关键因素之一，是投资客的大量缺席。
高层公寓项目要获得建筑融资，通常必须先预售至少 60% 的单位。过去，在这些预售买家中，约有一半是投资者。然而，政府的政策加上利率上升，已经把这些投资者赶出了市场，包括海外买家。
“（外国买家）不是市场的主要群体，但他们确实在买，他们是投资市场的一部分，”地产顾问 Michael Geller 说，“人们想禁止短租、打击投机客，而他们的确做到了。”
结果就是，投资款离席，公寓市场不再风光。如今的买家的确如愿，以“最终自住者”为主，比如那些需要空间、正在组建家庭的人。这也是为什么像 Polygon 这样的联排屋开发商，成为目前少数还能卖房的大型开发商之一。
但问题是，自住者通常不会积极购买预售单位——因为这些房子要几年才能交付，而他们往往是急需住房的人。
“这轮下滑是近年来最严重的一次之一，因为很多项目根本无法在没有预售的情况下推进，再加上各种立法和新税的叠加效应，投资者彻底退出了市场，”Geller 表示。
仅剩联排屋仍有市场
“现在这是一个以自住需求为主导的市场，如果要说哪种住宅最受欢迎，那就是联排屋。相比六层木结构住宅或二十层高层公寓，‘接地气’的联排屋被认为是最容易销售、最受欢迎的住宅类型。”
西门菲沙大学城市研究副教授 Andy Yan 指出，当前市场仍可接受联排屋，但对预售公寓兴趣缺缺，这反映出“市场在建的房子”与“人们真正需要的住房”之间存在巨大差距。人们需要的是能安家、养孩子、长久居住的住房，而市场上却大批量推出投资导向的超小户型，如一房或开间单位。多伦多甚至因此出现“狗笼公寓（dog-crate apartments）”的说法。
“市场造的是 Mini Cooper，而人们需要的是家庭旅行车，”Yan 一语道破。
尽管市场低迷，大温地产局（REBGV）的数据显示，自 2022 年以来房价仅下调了约 6%。但在过去十年中，基准房价上涨了 57%，所以这 6% 的跌幅远远无法让大多数买家感受到“负担得起”。他们梦寐以求的独立屋，现在的平均价格仍高达 200 万加元。
根据近期的住房政策宣布，我们大致可以预见联邦政府接下来的政策走向。新上任的总理马克·卡尼（Mark Carney）和新任联邦住房部长、前温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）继续强调“增加住房供应”是解决可负担住房问题的关键。
在2008至2018年担任温哥华市长期间，罗品信曾淡化外国资金对温哥华楼市的影响，认为住房短缺才是真正的问题。他任内曾因“批准太多高端住宅项目、而忽视可负担住房的供给”而遭到批评。目前尚不清楚这次他是否会采取不同做法，除非联邦政府决定恢复旧有的“补贴合作式住房”模式。
市场被“打击海外资金政策”反噬
与此同时，一些业内人士指出，过去用来打击炒作与海外资金的政策，或许如今反而成了市场恢复的障碍。
对政治人物来说，一个现实的问题是：是否愿意冒着激怒选民的风险来放宽这些政策？这些选民普遍将外国资金与投机行为视为导致房价高涨、可负担住房稀缺的罪魁祸首。曾经盛极一时的投资型公寓市场一度充斥短租用途，之后才在省级与联邦层面的政策下被压制。
西门菲沙大学的城市研究副教授 Andy Yan 表示，这些政策或许可以做出一些调整，但在目标是为本地收入者打造宜居、可负担住房的前提下，它们依然不可或缺。
“政府必须回应一个根本问题：‘我们究竟是在为谁建房？’并补上市场力量无法解决的缺口。”
Yan 指出，在罗品信担任市长期间，2016 年创下了温哥华 1984 至 2024 年间住房开工数量的最高点——9,759 套。
但最终建出来的，大多是对想在城市扎根的人来说既买不起、又不适合的住宅类型。“这最终导致了他的 Vision 政党在选举中失利、彻底消失。BC 自由党输掉选举也是同样的原因。”
“联邦政府若继续只强调‘增加供应’这条路，恐怕只会重蹈覆辙。真正有效的解决方案必须是多管齐下——不仅要增加供应，还要确保这些住房真正回应本地人的实际需求，并且能获得建设所需的融资支持。至于住房政策，也必须确保新增供应不再是本地和海外投资客投机炒作的商品。”
Zonda Urban 数据公司的产品开发副总裁 Jon Bennest 列出了目前对投资者不利的一系列政策，特别是那些想在温哥华市中心购买公寓的买家。
“某些政策直接禁止外国人购房。如果你不是自己居住，或者没有长期出租出去，就得同时面对三种税：温哥华市的空置税、BC省的投机税，以及加拿大联邦的闲置房屋税。此外，还有短租平台 Airbnb 的禁令。这个禁令是由 BC 省政府推出的，理由是‘这些短租房本可以成为本地人的住所’。但有趣的是，这项政策的结果却是很多原本打算在市中心开发公寓项目的开发商，现在反而申请建酒店。因为市中心短租需求仍在，但供应被压制，所以未来市中心的住宅供应可能会进一步减少。”
Bennest 认为，这次市场下行虽然不如 2008 到 2009 年全球金融危机时期严重，但持续时间更长。他也认同，如今市场主要由低密度住宅类型所带动。
“我们看到对联排别墅和可负担低层住宅的需求在上升，购买力正在向郊区的可负担区域转移。同时，也开始出现一些开发商已经完工却卖不出去的项目。”
他强调，外国买家在新房建设的融资中扮演着重要角色：
“如果房地产市场的目标是建更多新房，那限制某些群体购买房产，就有可能导致这些项目根本启动不了。”
“我理解一个立场是：我们不希望外国人买房，影响本地人置业。但换个角度看，比如一个100套单位的项目，50个是本地人认购的，10个是外国买家，如果只有这50个本地买家，是达不到启动项目所需的60%预售门槛的。但如果加上10个外国买家，就能达到60%，项目就能动工，剩下未售出的40套也能最终进入市场。”
他的结论是：一刀切限制外资，可能反而阻碍了新房供应的形成，从长远来看，对本地买家并没有实质帮助。
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