供需之间永无止境的博弈是房地产领域永恒的定理。加拿大两大城市——多伦多和温哥华的公寓市场正因供需转变经历显著变化。根据CIBC的最新报告，这两个加拿大最大市场的公寓交易明显放缓，供需失衡都利好买家，但是两大市场的“失衡”表现又有哪些差异？谁更抗跌呢？
温哥华与多伦多市场现状有何区别？
作为BC省房地产协会 (BC Real Estate Association) 的首席经济学家，Brendon Ogmundson 对大温哥华地区的住房市场了如指掌，同时也密切关注大多伦多地区的市场动态。
“温哥华和多伦多的最大区别在于，温哥华的房价基本没有太大变化，”他解释道。“大温地区的月均销量大约为一千套左右，而活跃挂牌数量约为五千到六千套。”
他指出，这相当于大约五到六个月的库存量。
相比之下，多伦多的公寓市场供应过剩程度更高，活跃挂牌量同比增长75%，远超历史平均水平。这种高库存导致市场对价格的下行压力增加，尽管开发商通过提供各种激励措施试图吸引买家，但整体市场仍显疲软。多伦多的预售市场处于几十年来的低点，供应过剩可能在未来进一步加剧，导致价格上涨压力和市场不稳定。
根据大温哥华地区的数据，10月份公寓的平均价格为757,200加元，比2023年10月下降了1.6%。与此同时，多伦多地区房地产局报告称，上个月公寓的平均价格为694,038加元，同比下降了2%。
“目前（温哥华）的库存量可能稍微接近我们认为的平衡市场的下限——如果供应过剩，我们会看到价格受到更大的下行压力，但我们完全没有看到这种情况，”Ogmundson 继续说道。“或许这就是温哥华和多伦多之间的真正区别：温哥华并没有真正的供应过剩，不至于给价格带来那么大的下行压力。”
他补充道：“温哥华的情况并没有多伦多那么糟糕。”
温哥华从业经纪：如果利率持续下降，2025年市场可能会强势回暖
来自皇家地产 (Royal LePage Sterling) 的房地产经纪人 Carolyn Pogue，在大温地区从事公寓买卖已有近十年经验。在挂牌出售时，她会根据当前的市场状况，采用行之有效的定价策略：
定价较低，希望通过吸引多个买家竞价来推动成交；
按照公平市场价值定价，预期能快速出售且几乎无需谈判；
定价较高，预期买家会还价，但出售可能需要更长时间。
“如果利率继续下降，而买家的需求像过去一个月那样有所增强，我确实认为2025年的市场会比较强劲，”Pogue 表示。“不过，我认为市场仍将对价格高度敏感。就定价策略而言，我们目前看到更多的是按公平市场价值或略高于市场价值定价，然后买家通过议价达成交易。”
楼花市场的困境
楼花公寓市场面临更大的挑战。Zonda咨询副总裁Stefan Greiner指出，截至2024年第三季度，已推出但未售出的公寓库存量达到14,096套，而季度销量仅为1,926套，同比下降38%，比历史平均水平低45%。同时，活跃挂牌量同比增长75%，几乎是历史平均值的两倍。
温哥华的开发商在提供激励措施时更加谨慎，未出现过度竞争，这使市场不至于陷入价格战或供需失控的局面。
多伦多的开发商为吸引买家提供了更多激励措施（如免费停车、按揭支持），这反映出更大的市场竞争压力。
市场前景：短期买家市场，长期或面临供需失衡
温哥华在面对市场波动时展现了更强的抗风险能力，主要得益于价格稳定、供需相对平衡以及开发商的策略调整。而多伦多由于库存过剩和市场竞争激烈，风险敞口相对更高。
展望未来，随着利率可能在未来数月逐步下调，转售市场的买家活跃度有望增加，并逐步带动新建公寓市场的需求。但建筑成本、审批时间和税费等因素仍是新建公寓供应的主要阻碍。
CIBC预测，买家市场的局面将持续至2025年，尽管库存最终会被市场消化，但楼花市场低迷可能导致未来供应紧张。2026年和2027年，供需失衡或进一步加剧，短期内买家有较大议价空间，但由于新供应不足，未来几年房价可能因供需失衡而上涨。
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