众所周知，美国房产每年都需要缴纳房产税，但不仅如此，作为不常住美国的外国人，持有美国房产时还将涉及到一些其他税务，接下来让我们一起来了解下。
1.个人所得税
通常投资人在美国购买房屋后会选择出租，而租金收入可能需要缴纳个人所得税。
对于外国人来讲，租金的缴税方式由房产拥有者参与租赁经营活动的程度而定。如果只是单纯出租，即租户在支付房租外，另外自行支付房地产税、维修费用和保险费，那么房产拥有者被视为被动参与经营，这种被动租赁收入采用统一的30%税率。
另一方面，如果外籍人士参与了日常管理、运营和维护出租房屋，那么房产拥有者就属于积极参与经营，租赁收入可以依照普通累进税率进行纳税，这时抵押贷款利息、房产税、维护费用、修理费用和折旧等费用都可以做为支出来抵免税费，甚至实现零税费。
普通累进税率
作为外国人，如果在美国除房租外，没有其他收入而且也没有成为美国的税务居民（3分钟搞清楚在美国买房的你是不是美国税务居民？），则只需要为租金收入交税，按照下图的累进税率缴纳。
2.资本增值税
这项税主要是在卖房产生收益时缴纳。分为两种情况：
如果持有美国房产一年之内就卖出了，那么增值部分按照个人所得税缴纳。
如果持有房产超出一年，算做长期持有，这时候卖房收益就需要缴纳资本利得税。增值税税率分为三档，0、15%，20%。
外国人预扣税
美国政府为了避免外国人卖了房子不报税，出台了相关法案规定，即任何外国籍的卖家，必须预扣合同成交额15%的税（不同州税率可能不同），并且还要在成交后的20天内，把这笔税金上缴美国联邦税务局，否则可能面临高额罚款。
如果是换房子则可以使用1031延税法则，在卖掉旧房的180天内，购买另一栋房，就可以避免缴纳任何资本利得税。
3.赠与和继承税
这是本文要讲的最后一种税。当持有者想将自己的美国房产赠与配偶、儿女或他人时，这时就会产生赠与税。赠与人需要缴纳赠与和遗产税，具体税款要视房产价值而定。
根据美国联邦税法的规定（不同州要求可能不同）赠与税的免税额部份分为年度免税额和终生免税额，年度免税额是按照每个受赠人计算的。
按照2019年的最新税务规定，在美有房产的海外人士赠与将会面临两种情况，分别是：被赠与人是配偶，被赠与人是非配偶。
如果被赠与人是配偶，配偶是美国公民，那么赠与和遗产税都无额度限制。如果配偶不是美国公民，那么无论什么身份，其年度赠与免税额度都为15.5万美元，终身免税额度为6万美元。（注意，只有当年度额度不够用时才会占用终身的6万额度）
如果被赠与人是非配偶，那无论是什么身份，年度赠与免税额度都是1.5万美元，其遗产税的终身额度都只有6万美元，也就是说100万美元的房产要赠给孩子，减掉6+1.5万后剩下92.5万美元要缴纳遗产税，税率为40%。
隔代赠与遗产税
如果是长辈想直接赠送给（外）孙子（外）孙女，这种也需要缴纳赠与和遗产说。
美国税法将此类税称为“Generation-Skipping Transfer Tax”, 指的就是隔代赠与，或者赠与比自己小37.5岁的受赠人，都将按照最高遗产税40%计算。
当然，也可以通过年度免税额度1.5万美元，每年向（外）孙子（外）孙女赠与财产。
通常，外国人去美国投资房产，都会采用合法方式进行避税。比如变更持有结构、信托和保险是比较常被采用的合法避税方式。
最后，本文信息仅作为读者参考，不作为法律咨询，如有需要建议客户委托专业会计申报。
