你是不是想拥有一套属于自己的房子？你可以任意将房子装修成自己喜欢的样子，可以在步入式衣橱里塞满美丽的衣服。不仅如此，在买美国房产还有这些好处！
如果你也有过美国租房的经历，那么你的钱都只是给了房东，作为租客，缴纳的房租并不会产生任何税务减免，但作为美国房东却可以。
无论是mobile home，联排别墅，公寓，还是apartment，独栋别墅等户型都可以在每年报税季申请税务减免。
唯一的缺点是，购买美国房产后你的税务会随之愈发复杂。以前你可能只需要10分钟填完W-2的表格。但购买房产之后，你需要面对复杂的税务条款，可能只有借助专业人士的解读才能搞清楚，如何判断利弊。
那么，美国买房之后的六项税务减免优势是什么呢？
一、Mortgage Interest Deduction 房贷利息扣除
如果是all cash买房，在报税时无法享受此项减免优惠。
如果是2017年12月16日以前的贷款，夫妻合并报税（MFJ）最高能有100万及以下贷款额度内，所支付贷款利息费用的减免（需要使用Itemized deduction，如果使用standard deduction则无法享有此优惠）。
而如果是2017年12月16日之后的贷款，夫妻合并报税（MFJ）则最高只能享有75万美金及以下贷款额度内，所支付贷款利息费用的减免（需要使用Itemized deduction，如果使用standard deduction则无法享有此优惠）。
如果做refinance，日期会以最原先的贷款日期计算，而不是refinance date。
在纳税年度结束后，贷款方将发送美国国税局 (IRS) 的1098表格给你，详细说明在上一年支付的利息总额。
注意：你支付的任何利息都应归为成交手续费项目。贷款方发的结算单上会显示这一点。你也可以找贷款方或贷款经纪人给你指出来，如果在1098表格上没有找到，那就在报税的时候加上。
二、Home Equity Loans Deduction房屋净值贷款利息减免（Itemized deduction）
2017 tax year及以前，除了最高可以有$100,000 home equity debt额度内的利息费用扣抵，且此笔Home Equity Loans不限制用于何种目的（付学费、买家具、升级房屋设施等都行）。
但在之后的tax year，就没有单独的$100,000 home equity debt额度，而是总共只有$750,000贷款利息可抵减的额度（第1项的Mortgage Interest跟Home Equity Loan Interest加总）；且此$100,000 必须都用在买房、建房、增修房子的费用上（限制目的与用途）
三、mortgage points房贷利率点数抵减
在买房时所支付的mortgage points（房贷利率点数），如果是以自己的自住房（primary home）做抵押、且目的是用于此栋住宅，则可以用于税务减免（需要使用itemized deduction-Schedule A）。
如果是second home所支付的mortgage points，则需要按贷款年份进行扣除。
而如果是refinance支付的mortgage points，则需要按剩余的贷款年份进行扣除。
四、Mortgage Insurance Premium Deduction 私人抵押保险（Itemized deduction）
这一项是目前比较少见、也较少人能用到的抵减项目（目前大多数美国贷款买房都会需要down payment 20%以上）。mortgage insurance通常是在2006以后的贷款、且贷款者首付（down payment）比例未到20%时会被要求购买的保险。
而此项的deduction也有收入phase out的问题。
单身者Adjusted Gross Income(AGI) 超过$50,000以上开始phase out、超过$54,500后就无法使用。
夫妻合并申报者Adjusted Gross Income(AGI) 超过$100,000以上开始phase out、超过$109,000后就无法使用。
五、Mortgage Interest Credit（较少见）
针对低收入户的房产持有者，如果taxpayer有state 或是local government核发的qualified mortgage credit certificate（MCC），则可以使用 Form 8396 进行申报并享有credit。
六、州和地方税 (SALT) 扣除
2017 tax year及以前年度，可以把所有当年度付款的Property Tax，都列在Itemized deductions中的Local Tax中。
但在接下来的tax year，state and local taxes （SALT ）上限只能有$10,000，如果是在加州等州税高、房产税也高的地区，此一项目的抵减优惠并不高。
而房地产税抵减是以付款年度计入deduction amounts。
七、Credit for Energy-Saving Improvements / Residential Energy Credits
如果在家里加装太阳能、风能、地热能、燃料电池等可再生能源的装置，则可以使用 Form 5695 计算可得到的Credit。额度$500 / each one-half kilowatt of capacity。
而如果有装置节能隔热（energy-efficient insulation）的设备，也可能有相关优惠可申请。
而像目前Tesla推出的Solar System结合Power wall的装置，可能也符合此一项credit优惠。
八、Primary residence自住房出售时的资本利得减免
Primary residence自住房出售，只要符合条件，最高可享有$500,000的资本利得减免的税务优惠！
小结
美国买房是一项大额支出，掌握这类省税技巧在生活中会非常有用。建议将此文转发给身边购买房产的小伙伴。
