联邦政府针对首次购房者推出的新房 GST 退税政策（First-Time Home Buyers’ GST rebate），如今已经正式成为法律。
2026年3月12日，《C-4法案》（Bill C-4）获得御准（Royal Assent），意味着这项长期讨论的税务措施正式生效，不再只是“即将推出”的政策，而是已经写入加拿大法律体系。
这项政策的核心内容是：为首次购房者购买新建住宅提供联邦商品及服务税（Goods and Services Tax，GST）减免。对于房价在100万加元以下的新建住房，符合条件的买家将可获得100%的 GST 退税；对于房价在100万至150万加元之间的住宅，则可获得部分退税。整体来看，购房者最高可节省约5万加元。
政策的目标十分明确：一方面降低首次购房者进入房地产市场的门槛，另一方面通过刺激新房需求，鼓励更多住房建设。
这项政策从提出到落地，经历了将近一年的时间。联邦政府最早在2025年提出为首次购房者购买新建住宅提供 GST 减免的构想，此后法案先后通过众议院和参议院，但在最后阶段等待御准期间停留了数月。
这段时间的不确定性，也引发了住房行业的不少批评。加拿大住宅建筑商协会（Canadian Home Builders’ Association，CHBA）多次公开呼吁政府加快立法进程，认为政策迟迟未落地，使不少潜在买家在签约前选择观望。很多在2025年已经签署购房合同的买家，当时实际上无法申请任何退税。
随着3月12日御准完成，这种“政策悬而未决”的状态终于结束。GST退税政策现在正式成为《让加拿大人生活更可负担法案》（Making Life More Affordable for Canadians Act）的一部分，加拿大税务局（Canada Revenue Agency，CRA）也获得法律授权，可以正式处理相关申请。
接下来，真正值得关注的，是这项政策的运作方式、买家现在需要做什么，以及目前不少媒体报道中存在的一些误解。
退税金额的计算方式
如果房价在100万加元以下，退税金额为房价的5%，最高5万加元。
例如，一套90万加元的新房，退税金额约为4.5万加元；如果房价是70万加元，则可退约3.5万加元。
如果房价在100万至150万之间，退税金额将按比例逐步减少。比如，一套125万加元的房屋大致处于退税逐步减少区间的中点，买家大约可以获得约2.5万加元的退税。
而当房价超过150万加元时，这项新的 GST 退税将不再适用。不过，在某些情况下，购房者仍可能符合现有的 GST 新房退税（GST New Housing Rebate）。
相比原有政策，这项新措施的力度明显更大。此前的 GST 新房退税最高只有6300加元，而且不随房价变化。
谁符合“首次购房者”的资格
在这项政策中，首次购房者的定义并不像很多人想象的那样简单。
基本原则是：在购房年份之前的四个完整日历年内，买家不能拥有并居住过任何自住房（principal residence）。这一规则不仅适用于加拿大境内的房产，也包括世界任何地方。
例如，如果你是在2026年买房，那么回溯期将从2022年1月1日开始计算。如果在这段时间里，你曾拥有并居住过自己的住房，就不符合首次购房者的资格。
此外，还有两个经常被忽略的条件。
第一，购房者必须年满18岁。
第二，在购房时必须是加拿大公民或永久居民。持工作签证或学习签证的人，即使已经在加拿大居住多年，也不符合资格。
如果是夫妻或伴侣共同购房，两个人必须分别符合首次购房者的条件。只要其中一人不符合资格，整笔购房交易就无法申请这项退税。
另外，购买的房屋必须作为自住房使用。投资物业或出租物业并不符合资格。
房屋类型同样有限制。这项退税只适用于新建住宅，或者经过“重大翻修”的住宅。对于翻修项目，必须至少有90%的室内结构被重新建造。普通的二手房交易完全不适用。
申请流程如何进行
虽然政策已经正式生效，但加拿大税务局尚未发布更新后的申请表格。用于申请新房 GST 退税的表格 GST190 目前仍在更新中，以纳入新的首次购房者条款。
因此，现在暂时还无法提交完整申请，但符合条件的买家可以开始做准备。
第一步，是确认购房协议的日期。该政策适用于2025年3月20日或之后签署的购房协议。如果合同日期早于这一时间，就无法申请这项新的退税政策，但仍可能符合旧的 GST 新房退税（最高6300加元）。
这里还有一个经常被媒体误报的细节：有些报道把最早符合资格的日期写成2025年3月19日，但财政部确认的正确日期是2025年3月20日。虽然只差一天，但在申请退税时仍然十分关键。
第二步，是与开发商沟通退税处理方式。
在很多新房交易中，开发商通常会代为申请退税，并在交房时直接将退税金额抵扣在房价中。这种做法在原有的 GST 新房退税中已经相当常见。如果开发商计划采用这种方式，相关安排可能已经写入购房合同。
如果开发商不代为处理，买家则需要在表格更新后直接向 CRA 提交申请。
第三步，是留意 CRA 官网。当更新后的 GST190 表格发布后，就可以正式提交退税申请。值得注意的是，买家通常有两年的时间从交房日期开始提交申请，因此没有必要匆忙操作。
在实际操作中，许多专业人士也建议，在申请前最好咨询房地产律师或税务会计师。由于资格规则存在不少细节，专业意见可以帮助避免申请过程中出现问题。
此外，还需要注意一个限制：这项退税每个个人或每对夫妻只能使用一次。
可与其他优惠政策叠加
值得一提的是，这项 GST 退税并不会影响其他首次购房优惠。事实上，符合条件的买家可以同时使用多项政策。
例如，First Home Savings Account（FHSA）允许每年存入最多8000加元，每人终身上限4万加元。存款可以抵税，符合条件的取款也免税。
RRSP Home Buyers’ Plan 则允许购房者从 RRSP 中提取最多6万加元作为首付款，并在15年内逐步偿还。
在BC省，首次购房者还可能符合物业转让税（Property Transfer Tax）减免政策：房价在50万加元以下可以完全免税，50万至83.5万之间则有部分减免（8,000元）。83.5至86万区间的房产，减免进一步减少至零。这一政策与联邦 GST 退税相互独立，可以同时使用。
另外，首次购房者税收抵免（First-Time Home Buyers’ Tax Credit）最高可提供1500加元，用于抵消部分购房交易成本，也可以与 GST 退税同时使用。
换句话说，符合条件的买家可以把多项政策“叠加”使用，从而显著降低购房成本。
买家现在应该做什么
如果你的购房协议是在2025年3月20日或之后签署，房屋为新建或重大翻修项目，且房价低于150万加元：
与开发商确认退税将在交房时如何处理
关注CRA网站是否发布新的GST190表格
如有任何资格问题，与房地产律师咨询
该退税政策将持续到2030年12月31日，因此无需匆忙。但对于已经签署购房合同的买家来说，等待已经结束。
目前，住房行业普遍认为，这项政策的正式实施，将开始影响此前因为等待政策明确而推迟的购房决定。
与此同时，加拿大住宅建筑商协会也呼吁政府进一步扩大政策范围，不仅限于首次购房者，而是将 GST 减免适用于所有购买新建住宅的买家。行业人士认为，如果升级换房家庭（move-up buyers）以及缩小住房规模的家庭（downsizers）也能获得类似优惠，将有助于刺激更多住宅开发，并释放二手市场中的入门级住房。
该协会还建议，将政策范围扩展至新增住宅单位的翻修项目，例如后巷屋（accessory dwelling units）和次套房（secondary suites）。行业代表认为，如果这类项目也能纳入 GST 减免框架，将有助于带动翻修市场活跃度，并增加更多住房选择。
更多政策细节，请参考联邦政府官网：https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/businesses/topics/gst-hst-businesses/gst-hst-rebates/first-time-home-buyers-gst-hst-rebate.html
内容来源：https://urbantoronto.ca/news/2026/03/federal-gst-relief-first-time-buyers-comes-force-bill-c-4.60577
https://www.kelownarealestate.com/blog-posts/the-50-000-gst-rebate-is-now-law-heres-how-to-actually-claim-it
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