随着加拿大一年一度的报税季正式开启，加拿大税务局（CRA）指出，与房地产相关的收入、交易与操作，仍然是其重点关注领域之一。
我们先从一些数据上来感受一下 CRA 愈发严格的审查机制：在 2025 年 11 月下旬，CRA 公布了 2024-2025 财年的房地产审计结果：在 2024 年 4 月至 2025 年 3 月期间：
共完成了 14,854 次审计，
比上一年增加了约 2,100 次。
这些审计共追缴税款及罚金 8.49 亿加元，
高于上一年度的 6.485 亿加元。
CRA 表示，借助数据分析能力的提升、更多第三方数据的获取，以及审计覆盖范围的扩大，CRA 对房地产领域的关注，已经进入一个更精细、更严格的阶段。
目前，CRA 仍然重点关注房地产领域的 10 大不合规问题。
申报收入无法支撑生活方式
CRA 有时会审查纳税人申报的收入，是否足以支撑其生活水平，包括房产的购置和维护成本。例如，如果一个人购买了高价房产，却没有相应的收入来源记录，可能意味着存在未申报收入。
房屋“快速买卖”（Property Flipping）
短期内买入并转售房产获利，通常被视为“炒房”。CRA 会利用土地登记、产权记录、市政地税等第三方数据来识别这些交易，并发现部分交易未申报或申报不正确。
一般来说，这类利润应作为“商业收入”（100%应税），但有些纳税人会错误地按“资本利得”（仅50%应税）申报，甚至完全不申报。
CRA 将此类行为分为三类人群：
专业翻新商：买房翻修后出售获利
投机者/中间投资者：购买期房后转售合约（assignment），甚至多次转手
个人翻新者：购房、简单翻修、短期居住后出售，并试图申请“自住房免税”
未申报房产出售的资本利得
无论收益是否应税（即使符合自住房免税），房产出售所得都必须在个人报税表 Schedule 3 中申报。
非居民出售房产未申报资本利得
非加拿大税务居民在出售加拿大房产时，必须申报并缴纳相关税款，且不能申请自住房免税。
同时，买方有责任确认卖方是否为加拿大税务居民。通常，这一信息会在买卖合同中注明，并由律师或公证人在交割时再次确认。
未申报全球收入
加拿大税务居民需就其全球收入纳税。是否为税务居民需综合判断，但在加拿大拥有房产通常被视为与加拿大有重要联系。
新房或大规模翻修房屋未申报 GST/HST
一般情况下，新建或大规模翻修房屋的开发商在出售时必须收取 GST/HST。
如果开发商选择出租该房屋，则被视为“自售”（deemed sale），需按市场价值立即缴纳 GST/HST。
GST/HST 退税滥用
购买或建造新房、或大规模翻修房屋时，如果用于自住（New Housing Rebate）或出租（New Residential Rental Property Rebate），可能有资格申请 GST/HST 退税。
但如果目的是转售（flip），通常不符合退税资格，并且在出售时必须收取 GST/HST。
土地开发商
开发商购买空地或拆除旧建筑进行开发并出售地块，这类行为通常涉及复杂的所得税和 GST/HST 问题。
自住房免税（Principal Residence Exemption）
自 2016 年起，加拿大所有房产出售（包括自住房）都必须向 CRA 申报，即使完全免税。
申报时需填写 T2091 表格，并在报税表中报告相关信息。若未申报，即使符合条件，也可能无法享受免税。
地产经纪（Realtors）
由于地产经纪本身交易频繁，其收入来源高度依赖房地产交易，因此被 CRA 列为重点风险人群之一。
一直以来，房地产都不是税务监管的“宽松地带”。而且现在看来，从交易频率、资金来源，到是否正确申报，每一个环节都在被更系统地追踪。报税这件事，早已不只是“填表交钱”，而是一次对过去一年所有财务行为的全面回溯。踩在边界上的行为，尤其需要合规操作。
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