住房可负担性危机将是新当选自由党政府面临的最棘手问题之一。
总理马克·卡尼（Mark Carney）承诺每年新增近50万个住房单位，并表示联邦政府将在这一庞大的建屋计划中扮演核心推动和协调角色。
但卡尼是否真能兑现这一雄心勃勃的承诺？英文每天The Globe and Mail 采访了三位住房领域的专家与倡导者，探讨了他们对自由党新住房议程中感到乐观与怀疑的地方。
新设 “Build Canada Homes” 联邦机构
卡尼认为，加拿大应借鉴二战后引发建屋热潮的公共政策经验。彼时国家也面临严重的住房短缺。他提出的核心构想之一是成立“Build Canada Homes”联邦实体，用于开发和融资可负担住房与预制屋。
住房倡导组织 “More Neighbours Toronto” 的联合创始人埃里克·隆巴迪（Eric Lombardi）认为，联邦政府参与住房融资具有一定可行性。他指出，法国、奥地利和新加坡等国家已经通过提供低息贷款和其他激励措施，使类似的住房计划实现了现金流正向，并在推动可负担住房建设的同时，通过项目盈利反哺资本，用于扩大供应。
不过，隆巴迪也强调，如果这个新联邦机构无法实现财务自给自足，长远来看难以成功。
渥太华是否有能力管理如此复杂的任务也是个未知数。渥太华大学环境研究所“Missing Middle Initiative”创始人、经济学家迈克·莫法特（Mike Moffatt）说：
“我认为，对政府兑现承诺的能力保持怀疑是合理的。但如果他们哪怕是接近兑现，这也将带来深远的变革。”
政府资助预制住房
卡尼承诺，“Build Canada Homes” 将为预制和模块化住房等提供逾250亿加元的融资和激励措施。
也就是说，将住宅的面板、模块等部件在工厂中预制，而非传统的现场施工。支持者认为，这种方式能让建屋更快、更便宜。
莫法特博士对此十分支持。他指出，在日本和瑞典，这一做法已经被广泛应用，并在加快住房供应方面取得良好成效。
但他也指出，加拿大的挑战在于各省、甚至各市的建屋法规各不相同，这让批量生产建筑部件变得困难重重。
恢复1970年代的建筑税收激励措施
卡尼还承诺：恢复1970年代的“多单元租赁建筑”（MURB）税收激励政策，允许投资建设新租赁公寓的个人，将部分相关成本从个人所得税中扣除。
莫法特博士认为，这项政策可以引导有钱人将资金投入更有益于住房市场的方向。例如，与其买下大学城的独立屋改造成学生宿舍，不如投资建造一栋中层租赁公寓，以避免侵蚀家庭型住房供应。
但他也指出，一个重大障碍是，目前许多城市的分区规则限制了小型租赁建筑的建设，而这恰恰是普通投资人或小型地产团队能负担得起的项目。
西门菲莎大学城市项目主任颜宇雄（Andy Yan）则指出更多MURB政策“可能无法奏效”的理由。
他表示，1970年代的利率远高于现在，建造成本更低，而且没有如今大量出租的公寓单元与专用租赁住房“抢市场”的情况。
他提醒说：“当年这项措施能刺激租赁住房建设，并不代表在今天的住房市场也行得通。”
为首次购房者削减新房GST
自由党还承诺，取消首次购房者在购买不超过100万加元的新建住房时所需支付的商品与服务税（GST），并为售价在100万至150万加元之间的新房提供部分减税。
不过，莫法特博士和隆巴迪都认为，这项税务激励覆盖面太窄，难以真正刺激新房建设。
关税、不确定性与联邦政府无法掌控的因素
最后，颜宇雄教授指出，除了政府执行能力是否到位，还必须关注联邦政府“无法掌控的变量”。
他指出，温哥华和多伦多的开发商都在为融资难题苦恼，而全国多地的购房需求也因关税问题与经济不确定性而大幅下滑。
“经济整体状况以及利率走向将对加拿大未来能建多少住房产生关键影响，”颜教授警告道。
内容来源：https://www.theglobeandmail.com/investing/personal-finance/article-will-carney-end-the-housing-crisis-the-promise-and-peril-of-the/
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