知识科普：美国房产税

房产税是美国地方政府的第一大税源。美国Tax foundation数据，房产税占美国国家和地方税收总额的31.5%，占地方财政收入的46%。

由来

美国的房产税有狭义和广义之分。狭义的房产税就是针对房屋持有征收的税，每年一交。广义的房产税包含了房屋买卖整个环节要缴纳的所有税。

美国的房地产持有税叫“不动产税”，从殖民时期就开始征收了。1787年，美国联邦政府为了支持独立战争带来的巨额支出，由宪法授予联邦政府征收包括房地产税在内的直接税的权利。美国独立后，联邦政府又在美法战争、第二次美英战争和南北战争期间，向全国普遍征收过包括不动产税在内的房地产税，以增加政府财政收入。

确定税率

在税率的决定权上，美国地方政府的自由度很高，没有统一的税率。联邦政府制定税率上限和涨幅限制，地方政府根据自身的财政预算确定税率，不仅各州不同，且州内各个地区也不同，调整频率也非常高。

一般地方政府会先确定自己一共需要征收多少房产税。用下一年的财政预算，扣除其他各项政府收入，剩下的就是需要征收的房产税。同时，地方政府会安排专业的评估员，对片区内的每栋房屋进行价值评估。估算出来的这个数值就是日后交房产税的基数。最后，根据自己片区内估算出来的房产总价值和需要征收的房产税总额，确定房产税的税率。

税收用处

房产税是地方政府维持消防、教育、医疗、公共设施和福利等方面支出的重要来源。美国房产税“取之于民，用之于民”，房主可以享受到社区服务改善的好处，基础设施更加完善，公立学校教育拨款等。政府相关部门每年都要公布税收款项的去处和使用，而且要公示的非常细致。

如何征收

在美国交房产税的手续非常简单，通常地方政府会给每一位房主邮寄一份纳税通知，房主在指定的期限内将房产税税额通过支票和纳税通知的回执寄回地方政府制定的地址即可，有的地方也可以通过网上支付。

免征条件

政府规定了些减免税的项目，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可以抵扣个人所得税，再比如房子老旧、房子维修，甚至房贷等都在抵扣范围内。

未交罚款甚至没收拍卖

美国的土地和房产都是私有的，而且是永久产权。但在美国如果不交房产税后果是非常严重的。

对未按期限纳税者政府很快会寄来罚单，采取罚息和罚金措施，拖欠时间越长罚金越高。

当所欠税款和罚息罚金达到一定程度后，会被起诉，地方政府可以对拖欠房产税房产采取留置、拍卖，最终房产所有者就会丧失抵押品止赎权，房屋被收回。

由于政府房产税拥有最先申诉抵押权，因此，如果房产主对多方机构有违约，那么地方政府有最优权力在房产拍卖所得款项中得到资金用于抵税。

以加州为例，如果超过期限，房主会被征收应付款10%的罚金；逾期三年未缴纳房产税会导致房产被地方政府没收拍卖。

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