美国养房要多少钱？钱都花哪里去了？

对于首次在美国买房的投资人来说，通常以为支付了“房价”就万事大吉了，却没有想到，其实房子到手之后，还有很多费用是不可避免的支出。

之前我介绍了贷款买房交易阶段中所产生的费用，那么除了月供，美国房主每月还需要支付多少费用呢？都包括什么支出项目呢？一定要花这份钱吗？接下来我们一起来了解下。

每年近一万美元的养房成本

根据 Zillow 和 Thumbtack 的一项联合调查显示，一套典型的美国房产，每年的养房成本高达 9400 美元（约 64765 元人民币），平均到每个月则需要支付 780 美元（约 5347 元人民币）。

房价较高的市场里，房主的养房成本则会相对更高，主要是因为房产税和房屋保险的具体费用与房价挂钩。

看到这里，你是不是被“突如其来”的养房费用泼了一盆冷水？既然是投资就要有回报，那么房子的收益在哪里呢？

以一个湾区客户作为案例。2018 年底该客户在湾区的某新小区购入全新 Townhouse，100 万美元左右。因为客户付的首付较多，并且在利率低点时做了重新贷款，现在月供只有 2000 美元左右。她将多余的 3 间卧室出租出去，每月收入 3000 美元租金支付月供绰绰有余，剩下的 1000 美元基本可以覆盖每月养房的费用。也就是说收入和月供、养房支出基本持平了，白住几十年后房子还是自己的了。

除了租金，我们都知道房子本身的价值也是投资收益之一。如果你想让自己的房子出售的时候依然有竞争力，不想因小失大，那么接下来所列举的这些让房子保值升值的支出项目就千万不要省！

养房不可避免的支出项目

以一套典型的美国房产为例，房产税、房屋保险和水电费，是不可避免的三项基本支出，前两项可以说是铁打不动的，最后一项则需要根据房主的实际使用量收费。此外还有其它房屋维修费用等等。详细费用项目如下：

1.房产税 Property Tax

房产税是只要有房子就必须缴付的费用之一。美国各州各地区的房产税都不同，是由各州及地方县议会根据本地财政需要各自制定，政府会对每个房子做评估价，然后根据评估价计算税额。房产税主要用于地区的教育、治安、绿化、医疗等范畴。美国房产税基本上是房价的1%~3%不等。

虽然房产税看起来对自有房产或租房貌似都是一个不小的压力，但其实房产税带来的好处也不少，同时如果能有效利用税收政策，便可以适当减免很多房产税。房产税的征收主体虽然是地方政府，但是政府收到所有的税款之后，仍将其投入用于建设当地的基础设施和教育拨款。如果业主持有一套房的年限越长，则房产税的比例会相对较低，所以美国的房产税政策是鼓励长期持有房产的。

关于房产税的Tips：

房产税通常每年分两次上缴，每次缴一半金额
房产税为浮动税率，每年会根据地方政府的财政状况而有所变动

以加州尔湾 Irvine 的房产为例，如果是 70 万美元的独立房，房产税率 0.715%，这栋房产每年需支付的房地产税为$700,000 *0.715%= $5,005。

另外，在加州，除了房产税，部分新开发地区还须缴交房产附加税 Mello Roos Tax，一般来说须缴交 20-40 年不等。税率通常为房产价值的 1% 左右，主要用来建造新社区中的学校、公园、消防站、马路等公共建设。

不是所有社区都有房产附加税，通常是新开发的社区才有，费用高低视社区建造年份而不同，通常在 25-300 美元 /每月。

2.房屋保险 Homeowners Insurance

在美国购买房产都须购买房屋保险，特别是贷款买房者，银行一定会要求贷款者购买房屋保险。如在加州，一般区域 50 万美元左右的房子，一年房屋保险费约 900 美元左右。针对不同地区或不同州的天然灾害所衍生出来的地震险、水灾险、飓风险等则是单独加保。

3.社区管理费 HOA

HOA（Homeowners Association），意为业主协会，基本类似于中国的“物业管理”，它的费用叫做 HOA fees，用于社区公共区域的管理，类似于中国的“物业费”。

不是所有房产都需要支付 HOA，通常美国的公寓 Condo、统一开发的联排别墅 Town House 和一些独栋别墅 Single Family House，需要支出这部分费用。

HOA的费用主要是以房产区域、服务、设施、和居住坪数大小而不同，具体从十几块到几百块不等，多寡差异较大。通常的规律是这样：房产面积越大，费用越高；房产设施越高端，费用越高。

4.房屋保修 Home Warranty

房屋保修保险是针对可消耗性房屋设备的损坏的一种保障。每年需要支付 350-600 美元，每次 call service fee 通常在 50-100 美元（此项不包括在年费之内）。

保修条款指定的服务范围不同，价格也不同，房主签合约的时候需要知道哪些维修项目可以报销，哪些不可以。由于保修服务是第三方服务，所以有时承包方的维修技术不过关也是头疼的事。这下大家明白为什么美国人的动手能力一般都很强，就是因为人工服务费实在太贵了！

如果不选择房屋保修，对于该进行定期维修、养护的设备，能不省就别省这笔钱，因为如果设备本身长期损耗，没有得到合理的养护，房主会面临更大金额的损失。

5.水电费 Utilitie Bills

与租房不同，自己升级做房主之后就要打理整个房子，其中产生的水、电、天然气、垃圾回收、网络、电话、有线电视等的费用，都要自己来支付。如果想要知道每月水电杂费的平均开销是多少，可以问问前房主，或者登录 UtilityScore 查询参考一下。

6.房屋维护维修费用 Maintenance

除了日常开支以外，还有一些常见的维护费用：

房屋维护费用：如果不是买新房，可能会有一些房屋维护费/维修费会发生，如老旧设备或装潢需要维修、美化、翻新等；
庭院维护费用：每次约 20-100 美元，视庭院大小而定。千万不要不把庭院草地当回事，若不整理庭院，很可能就会收到 HOA 或政府的限期整改通知；
游泳池维护费用：每月清洁费约 50-100 美元，药水每月约 15 美元，再加上水电费、每年两次换水大清理，平均每月泳池维护费约 200-300 美元。

以上所列举出的是基本可量化的养房成本，也是各位投资人在购房之前就可以加在预算之内的费用。

至于是否有必要出这笔钱，这里引用一句房产客户的话作为参考：

“为了房子的保值和升值，养房成本再高也不敢节省，以上所列举的项目，如果试图节省，就可能会给自己添麻烦。”

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