美国买HOA房3关键：我适合购买有HOA的房子吗？

很多朋友计划在美国置产时，可能有听过朋友抱怨每个月要多付一笔HOA 物业费，通常我们会把地税、房屋保险费、房屋维修费和HOA物业费等列入房屋持有成本当中。

本期文章整理买房须留意的HOA房产知识观念，我们将分享哪类房产会有HOA，它的用途与收费？以及买房必看的HOA package重点内容！

美国哪些房产有HOA？

美国可以交易的房屋类型分为独栋别墅(Single Family House)、联排别墅(TownHouse)、出售公寓 (Condo)这几种，其中Condo和Townhouse是有HOA物业管理委员会(Homeowner’s association, HOA)，是所有住户都有义务参与并遵守公约。

而通常会把HOA运作委托给专业的物业团队进行管理，举凡建筑物刷油漆或是倒垃圾、清洁打扫通通由他们负责来联系水电工、油漆工处理。

不过要提醒大家，虽然HOA是属于非营利组织但权力很大，且制定的公约与条例都具有法律效力。假如你购买了公寓或是联排别墅，屋主就会成为HOA组织成员，必须要缴纳物业费。如果欠缴物业费或违反公约，屋主将会面临罚款！曾有屋主因为欠缴物业费被HOA起诉，最后房产被法拍来付欠缴的物业费！

HOA的费用通常按月或按年向屋主收取，作为储备金(HOA reserve)。每月的费用大约在$200–$400美金。储备金将用于小区日常环境及公共设施的维护，包含游泳池、屋顶修理、健身房、草坪修剪等等。如果有保全设施与门禁的小区收费也会较高！

HOA优势与评估是否要投资

拥有HOA的房屋，对于现代忙于工作无暇打理房子的人来说，屋主不用亲自去处理房屋维护的问题。，有些华人朋友在投资美国房地产时，偏好选择Condo公寓也是因为有HOA物业委员会协助打理十分便利。即使人不在当地，房子遇到漏水、修理外墙等问题都能迅速解决。

不过对装修和房屋外观很有想法的朋友，就比较不适合HOA，为了统一公寓或联排别墅小区景观一致，举凡像是阳台、屋顶的改建，甚至连外墙油漆刷的颜色都必须得经过HOA管理委员会批准。

购房时 HOA package必看的重点

很多年轻人或小家庭偏好有HOA物业管理的房产，既不需要亲自处理房屋维护，又可享受健身房、游泳池、烤肉区等公共设施居住非常便利。在购买公寓前，记得询问物业管理公司的名称及主要联系人，日后如果遇到问题可以立即联系，并请卖家提供HOA package。

通常HOA resale package，文件长达100多页，详细写了建商和HOA制定的规章和公约(CC&R)、会议记录以及储备金财务报表。Josie在帮买房客户看HOA 文件时会特别区留意以下这几个重点。

HOA CC&R章程：屋主在小区公寓须遵守的规定，涵盖能不能养宠物、公共空间使用和出租限制等等。不遵守规则会以罚款或诉讼方式处理。有些HOA会有Rental Cap的限制，整个小区租户不得超过一定的比例，当租户达到上限，其余的屋主只能在waiting list等待。对于投资人来说相对不利。

Litigation 法律诉讼：文件中如果提到HOA正在诉讼，不论是住户与HOA的纠纷引起的诉讼，或是屋子有问题HOA去告建商，这类诉讼耗时也费钱，经常要向户收费去平摊诉讼费。通常贷款银行看到购买的房产，HOA有诉讼的纪录都不太愿意放贷。

HOA 财务报表：透过报表了解HOA的开支，是否近期公寓有大工程要进行以及是否有诉讼费支出？如果发现HOA储备金很少，可能意味着未来的HOA费用还会再增加。

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