贷款买房，选择贷款机构的时候，大家最关心的就是利率。影响利率的因素有很多，今天就来跟大家聊聊，要做好哪4方面，才能拿下最好利率。
01.信用分数
信用分数对利率的影响最大。
房屋贷款是阶梯定价（tier pricing)，每个信用分数阶梯对应一个利率。信用分数分段越高，利率也就越低，通常是20分一级。大部分买家常用的贷款是Conventional loan，最低660分就可以贷款，740分以上算是第一梯度。另一种是贷款是限额较高的Jumbo loan，要求借款人有更高的信用分数和更多的首付，利率通常也较高。
对于Jumbo loan，信用分数760-780分是第一梯度。虽然每20分就会相差一个等级，不过只要信用分数在700以上，都不会有特别显著的差别。如果你的信用分数真的很高，在760以上，利率会低一点，但是每个月不会差很多。
关于提高信用分数，我们为大家分享2个Experian官方的建议：首先就是要按时还账单，包括信用卡、贷款、话费、租金、水电费等等。贷款机构查看你的信用报告的时候，会通过你有没有按时还款来判断你是否可靠，从而来预测你贷款之后会不会按时还贷款。
第二个是，降低信用卡的结余数额，也就是每个月尽可能多地完成还款。这会影响到Credit Utilization Ratio（信用额度利用率），从而影响你的信用分数。一般来说，信用卡额度利用率越低，信用分数就会越高。较低的信用卡额度利用率代表你每个月没有花光所有的信用卡额度，说明你是一个知道如何妥善处理信用贷款的人。
02.贷款-收入比 （Debt-to-Income Ratio)
DTI是银行考量贷款人每月管理还款能力的一个比例。
又细分为Front-End DTI（只看房贷月供/收入）和Back-End DTI（学生贷款+车贷+新房子贷款 +其他所有债务还款/收入）两种计算方式。
债务占收入比例越高，银行贷款的风险就越大，如果超过一定比例，银行就可能会拒绝贷款给你。现在大多数银行要求Front-End DTI不超过28%，Back-End DTI不超过43%。而且多数银行更看重Back-End DTI。
Jumbo loan的要求比较严格，得根据首付比例、是不是第一套房、选择的贷款项目等等来确定，可能会要求只有40%。
DTI低，利率也会相对更低。但这个也要看具体情况和每个银行的政策。有时候20%和25%的利率可能就会很不一样，但25%以上的就没什么区别了。但总的来说，收入越高、其他贷款越少，你能申请到的买房贷款就越多，利率也会越有利。所以有些lender会建议你在申请房贷前先还清其他大笔贷款，同时不要在短期内增加新的贷款。比如开新的信用卡、贷款为新家添置家具电器等等。
03.工作时长和收入水平
一般情况下贷款机构会要求贷款人有一段时间的工作和稳定收入。
两年是一个比较稳妥的时长。最好的情况是你之前同一份工作做了两年，或者说虽然中间换了工作，但是换到了一个收入更高的工作。但有一些刚开始工作的年轻买家也不用特别担心，只要有雇主提供的offer letter ，还是有很多lender可以帮忙做贷款。
但如果你是自己创业self-employed, 贷款机构就会更小心更严格了。他们会仔细比对你的收入和Tax Return。
04.首付Down Payment
一般来说，如果能提前准备20%的首付，拿下好的贷款利率会比较有利。
因为贷款都是根据风险因素来调整的，5%的首付肯定会比20%首付风险更高，利率也会更高。
另外，如果首付少于20%的话，贷款机构会要求购买PMI (Private Mortgage Insurance) 房贷保险。PMI受贷款额度、信用分数、房子类型、DTI 和贷款项目影响。如果首付10%的话，每年要付的PMI大概是0.4%-0.85%。不过等房贷还到20%，就不用再付了。
当然，也并不是说低于20%的首付就一定不好。我们也有一些投资型的客户，会选择只付5%到10%的首付。虽然可能每个月要多还100刀左右，但考虑到现在的低利率，这部分钱的使用成本还是很低的。剩下的钱还可以做多样化投资，而不是都放在房子上。
有很多人认为，是不是应该攒够20%再开始考虑买房。考虑到过去两年美国房价的增长速度，攒钱的速度很有可能赶不上房价增长。所以如果你已经有了买房计划，可以尽早在自己的能力范围内降低首付比例，挑一个合适的房子。
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