在中国买房的朋友可能都有这样的印象，总感觉房产中介不代表我的利益，所以巧言令色地想推高房价，为什么？相反，虽然同属一个行业，美国的房产经纪人和中国的中介有着巨大的差别。
这些差别体现在行业规则、操作思路、操作方法等各个方面。一些中国到美国买房的人，习惯的是中国买房的操作思维，他们对美国买房这件事感到很陌生，而这显然并不是一件好事。
我自己是一名美国的房地产投资者，我在德克萨斯州也拥有房产经纪人资质。见得多了，就忍不住想谈谈美国的房产经纪和中国的房产经纪究竟有哪些差别。
1 中介代表谁的利益？
曾在报纸上看到过这样的案例：某人买房，去跟卖家见面之前，中介跟他说，到时候会帮他说话，还还价。然而，到了谈判桌上，中介不置一言。买家觉得很不愉快，认为中介完全站在了对方一边。
那是我第一次知道，中国的房产经纪人被默认为居间经纪。这看起来是一种客观中立的设置——我只是居于中间，买卖的事你们双方自己谈。然而现实中，这是很多问题的根源。很容易造成的一种情况是，买家和卖家谁强势，经纪人就倒向谁那一边。而最重要的是，很容易买卖双方都对经纪人感到不满意。
如何能对交易中的双方保持公正和公平？如何确保不对其中一方泄露不一利于另一方的信息？这实在是很难拿捏的。消费者的利益很容易受到损害。这就是为什么我最初得知中国的房产经纪人一般是居间经纪时感到非常震惊。
美国也有居间经纪这一选项，但它需要交易双方的书面知情同意。换言之，这是一种慎选的代理方式。更为常见的方式——或者说默认的方式——是买家有代表其利益的经纪人，卖家也有代表其利益的经纪人，这就好像打官司的时候原告和被告各有代理律师一样，你很难想像一个律师能同时代表双方的利益。
在现实中，也极少见到居间经纪的代理方式。哪怕是在美国做20年的房产经纪人，也不见得会遇上一起这样的交易。假使真有这样的情况，经纪公司也会指派两名不同的经纪人分别代理买家和卖家，而不是让同一名经纪人“居间”。
我遇到过一些中国来的买家，从他们的字里行间能够感觉得到，他们是把我当成了居间经纪人，因而心存戒备。这是没有必要的，买家经纪人跟你是站在一边的。
2 经纪人如何看到房源信息？
中国买房，你要到不同的经纪公司去查看他们手中的房源。公司之间透露房源详情是行业大忌。北京的行话叫“串单子”。“谁敢串单子，就直接干死你。”北京一位深谙中介行业的房地产律师这样跟我描述。
我的天，在美国，我们可是光明磊落在“串单子”啊！美国各地都有一个MLS系统，只要是经纪人协会的成员（大部分经纪人都会加入该协会），就能够非常方便地看到所有会员挂出来的房源的详细信息。
这是买家经纪人和卖家经纪人对接资源的平台。系统除了房源信息之外，还有很多功能，包括讨价还价，都能在线规范完成。这个串单子系统给了我们极大便利，难以想象没有它会是什么样子。
有的时候，中国买家来的第一句话就是：“你手上有什么房源，发来我看看。”我好想告诉他/她，我手上有四五万条房源，你要看哪个？整个大休斯顿地区的房源我都能看到，所以我们首先需要谈谈你的目标。
3 美国几乎全是独家代理
你在中国出售房子，跟经纪公司签署的代理协议，一般都是非独家的协议。我们常常能够看到，一套房子挂在了多家经纪公司。
在这一点上，美国的做法是完全相反的。美国的经纪公司极少跟卖家签署非独家协议。独家协议是默认配置——你的房子的代理权交给谁就是交给谁的。
独家的意思也意味着，在合约期内，不管这套房子是由谁卖出去的，经纪公司都应该收到佣金。我举一个极端点的例子：独家代理协议签署后，经纪人什么事都没干，屋主凭借自己的力量，找来了一个买家，这个时候，屋主应该支付经纪公司佣金吗？答案是肯定的。
与此类似，买家与经纪公司签署的代理协议一般也是独家的。这就意味着，不管是谁找到了买家心仪的、愿意且有能力购买的房子，买家经纪公司都应该得到佣金。不过，这个独家一般会有一个相对较小的地理区域的限制，比如说某个城市的范围内。如果整个州都写进独家代理协议，法庭可能认为是无效的。因此，买家可以同时在美国不同区域有多个经纪人。
4 中介费由谁出？
中国买房，中介费一般是由买家出。还是北京那位律师朋友的话：“无论买卖租赁，行规都是买家出；卖家出就是房子弱，难卖难租，求着中介。”
然而在美国，房产交易中经纪人的佣金全是卖家出。请注意，无论买家有没有经纪人，卖家出的佣金都是不变的，这笔钱是多少，在最初签署代理协议的时候就约定好了。
从另一个角度来讲，如果你是买家，你当然可以选择是否请一位经纪人来代表你的利益，但是，不管你请或不请，你花的钱可能并没有区别。因为你并不需要额外支付经纪人任何佣金。
在美国的房产交易过程中，买家经纪人自始至终都不会从买家这里获取佣金。他们的佣金是由卖家经纪人在交易完成后分给他们的。唯一例外的情况，是买家经纪人跟买家约定的佣金高于了卖家经纪人约定的分成比例，那么买家需要在过户时向其经纪人补齐这部分差额。
所以，底线是，你跟美国的买家经纪人合作，只要交易不完成，经纪人是没有任何佣金可拿的。
5 经纪人如何“带看”？
北京的房产经纪人带客户看房，基本上有两种操作。一种是，约好屋主，请他们拿着钥匙来开门。这是最常见的情况。少见一些的是，经纪人手上有钥匙，可以直接开门进去看房。
这些传统的看房方法在美国也存在，但已经不是主流。绝大部分情况下，美国看房是由买家经纪人操作的，屋主和卖家经纪人都不需要到场。因为每一栋待售房屋的门把手上挂着一个蓝牙的盒子，经纪人只需要拿手机连一下，就能打开盒子，盒子里是房门钥匙。经纪人随去随开。
但这并不意味着看房不需要预约。经纪人看房前，需要先与卖家经纪人约好时间。大部分情况下，这在网上一个统一的预约平台就能完成。5分钟就能预约10套房子。
当买家经纪人打开了蓝牙盒子的时候，卖家经纪人会收到通知。进门的时间和离开的时间都会有记录。这给卖家经纪人一个额外的好处——他们可以看到手下的房源的受欢迎程度，以便随时调整销售策略。
除了经纪人，专业的房屋检查人员也可以使用蓝牙盒子开门进屋。所以，在整个交易过程中，不需要各方跑来跑去的，哪一方需要做自己的工作，过去开门就是了。
6 美国经纪人不必假结婚
我听说北京的房产经纪人有离了10次婚的。这可能不是孤例。外地人来到北京，没有北京户口，为了买房，就跟房产经纪人假结婚。经纪人在这个过程中则能挣一笔钱。
我本来想问一问土生土长的美国经纪人对这种做法怎么看，但后来我放弃了。我觉得这个事情太复杂，可能需要向他们解释许多背景，他们才能大致理解我在说什么。
美国房产经纪人入行和从业过程中，职业伦理的培训是分量很重的一部分，会在不同的培训中反复被强调。前面提到的行业协会，有连篇累牍的职业伦理规则。这些培训和要求，是为了经纪人的声誉着想。经纪人很担心自己被放在与汽车销售员一个水平上看待。在美国人眼里，汽车销售员都是骗子。汽车销售行业就是因为没有足够高的入行门槛，才沦落到今天这般田地。
美国买房也有“限购”。这件事发生在2008年金融危机之后，但其实问题并不大。银行限制每个人同时最多只能有10笔房贷。夫妻俩的话就是20笔。这种限制可能对“房叔房姐”有一定影响，但对大部分人来说没什么关系，毕竟很少家庭会买20套以上的房子。此外，真正的投资者也不一定非要从银行贷款——从其他地方贷款是没有此限制的。
结论就是，美国的房产经纪人没法，也不必要为了帮助客户买房而与客户假结婚。
7 美国经纪人不是经纪公司的雇员
中国的房产经纪人一般是经纪公司的全职雇员。这一点在美国也是完全不同的。美国的房产经纪人属于“自由职业者”。
以我所在的德克萨斯州为例，房产经纪必须挂靠在一家经纪公司，其资质才能保持激活状态，他们才能合法地从业。经纪公司对经纪人的职业行为有监管责任。但是，经纪人并不是经纪公司的职工，而是所谓“独立合同工”。
也就是说，经纪公司是不给经纪人发工资的。经纪人只有在达成交易之后，才能获得佣金收入。往往，这个佣金还会被经纪公司分走相当多的一部分。
不但不能从经纪公司那里取得薪水，独立合同工可能还需要按月给公司交几百美元的管理费。经纪公司认为，这样才能覆盖公司给经纪人提供的各种支持与服务的成本。
据说美国一家较大的经纪公司进入上海，已经在试水这种新的模式了。这种模式在中国能走多远，还有待观察。
它给美国的经纪人带来的一个问题是很明显的：入行成本极高，除了最初取得资质和加入行业协会所需要的各种费用之外，还需要给经纪公司交钱。这造成很多经纪人还没开张就先破产了。87%的新入行的经纪人在两年之内会改行。
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