从今年10月1日开始，BC省商业地产市场将迎来一项影响不小的新税务政策。
根据BC省《2026财政预算案》（Budget 2026）及《第2号法案》（Bill 2），在法案正式获得御准（Royal Assent）并完成最终法规制定后，自2026年10月1日起，BC省将正式把7%的省销售税（PST）扩大适用于多项专业服务，其中最受地产行业关注的，就是非住宅（商业）房地产服务（Non-residential Real Estate Services）。
简单来说，今后无论是买卖商业物业、出租商铺、聘请物业管理公司管理办公楼，还是商业Strata管理，大部分相关服务费用都将额外征收7%的PST。
对于普通居民来说，这项政策可能没有住宅买卖那样直接，但对于拥有商铺、办公室、工业物业的业主，以及商业地产投资者、开发商和企业来说，这意味着未来商业地产的交易和持有成本都将进一步增加。
为什么BC省要扩大PST征税范围？
这项政策并不是单独针对房地产行业，而是BC省今年税制改革的一部分。
过去，BC省PST主要针对商品以及部分指定服务征税，而不少专业服务一直不在征税范围内。
今年预算案则扩大了PST适用范围，把多项专业服务纳入征税，包括会计、簿记、建筑设计、工程、保安服务，以及商业房地产服务等。
这次调整不是提高PST税率，税率依然维持7%，政策变化重点是“对过去免税的一部分专业服务，现在开始征收PST”。
政府认为，这有助于扩大税基、增加财政收入，同时让不同产业之间的税务待遇更加一致。
哪些商业地产服务需要缴PST？
此次新增征税范围主要包括三大类商业地产服务。
首先是商业地产交易服务（Trading Services）。
很多人看到这个名字会误以为只是买卖佣金，其实范围更广。
根据《房地产服务法》（Real Estate Services Act），交易服务包括商业地产经纪提供的一系列服务，例如协助客户寻找物业、带客户看商业物业、代理商业物业买卖及租赁等。因此，无论是商业地产买卖佣金，还是商业租赁佣金，未来一般都需要缴纳7%的PST。
其次是商业物业管理（Rental Property Management）。
如果商业物业聘请物业管理公司负责招租、收租、日常管理、维护协调等，这类物业管理服务费未来也将征收PST。
第三类则是商业Strata管理服务。
这里特别容易产生误解。
很多业主每个月缴交的Strata Fee（管理费）本身并不会因为新政策而直接增加7%的PST。
真正需要缴税的是Strata Corporation聘请专业管理公司提供管理服务时支付的管理费用，也就是管理公司向Strata收取的服务费。
因此，对一般商业Strata业主而言，新税未必会直接出现在每月账单上，但管理公司成本增加后，未来是否反映在管理预算中，则仍有可能。
哪些情况不用缴？
不少人最关心的是：住宅会不会受到影响？答案很明确：不会。
BC省此次新增PST只针对非住宅（Non-residential）房地产服务。
住宅买卖佣金、住宅物业管理、住宅出租管理等服务，都继续维持免征PST。
如果物业属于完全住宅用途（Assessment Class 1）或支持性住房（Class 3），则不属于这次征税范围。
如果是混合用途物业，例如一楼商铺、楼上住宅，则并不是全部费用都要缴税。
政府允许按合理比例拆分费用，例如一栋物业60%属于商业、40%属于住宅，那么只有商业部分对应的服务费用需要缴纳PST。
此外，还有一些较常见的豁免情况。
例如，农地（Class 9 Farm Property）相关房地产服务可以免税；服务完全用于转售（Resale）时，也可申请PST豁免。例如一家物业管理公司将部分管理业务外包给另一家管理公司，若属于转售性质，中间采购环节可免税，最终向客户收费时再征收PST。
第一民族（First Nations）在符合规定的情况下，针对保留地上的物业购买相关服务，同样可享有PST豁免。
还有一个细节值得留意。
很多人以为，只要合同是在10月1日前签署，就不用缴税。
实际上，PST是否适用，重点看的是服务提供时间，而不是签约时间或发票日期。
举例来说，如果商业地产买卖合同今年已经签订，但经纪服务是在2026年10月1日之后才完成，仍然有可能需要缴纳PST。
不只是佣金，很多费用都会一起算税
除了服务费本身，PST的计税范围也比很多人想像得更广。
一般而言，房地产服务相关的收费，例如各种行政费用、Charge，以及大部分代垫费用（Disbursements），都会被视为服务价格的一部分，一并计算PST。
不过，也有例外。
如果只是按实际成本向客户收取文件影印、打印、传真等费用，没有任何加价，则无需缴纳PST。
同样，如果只是实报实销的交通、住宿、餐饮等差旅费用，没有加价，也可以不计入PST；若有加价，则仍需纳税。
对商业地产有哪些实际影响？
虽然PST是由服务提供方向客户收取，但新增的税务成本通常会转嫁给商业地产业主、租户，甚至在某些情况下最终由消费者承担。
1. 商业地产交易成本上升
新规实施后，商业地产买卖佣金（Brokerage Commissions）将正式征收7%的PST，这意味着商业物业买卖双方的交易成本和成交费用（Closing Costs）都会增加。
此外，PST是否适用，并不一定取决于合同签署日期或发票开具日期，而是取决于服务实际提供的时间。
例如，一份商业地产经纪合同虽然是在2025年或2026年签署，但如果相关经纪服务是在2026年10月1日之后完成，仍有可能需要缴纳PST。
2. 商业物业持有成本增加
商业物业管理费（Property Management）和商业Strata管理费（Strata Management）也将开始征收PST。
至于这部分新增成本最终由谁承担，则要视租赁合同（Lease Agreement）的约定而定。
对于采用净租赁（Net Lease）的商业物业，租户未来可能需要承担更多运营成本。
3. 商业地产开发成本提高
建筑设计、工程及地球科学服务虽然只对30%的服务费用征收PST，实际增加约2.1%的成本，但对于大型开发项目而言，仍可能明显提高项目的软成本（Soft Costs），进一步推高整体开发预算。
企业现在可以做哪些准备？
面对即将实施的新政策，商业地产相关企业可提前做好规划：
将2026年10月1日之后产生的专业服务费用所增加的PST纳入预算。
重新检视商业租赁合同、物业管理协议及其他服务合同，确认新增税费应由哪一方承担，尤其是净租赁（Net Lease）及物业管理协议。
对于专业服务费用占比较高的大型交易或开发项目，可提前评估时间安排，合理规划项目进度，以控制整体成本。
提供相关专业服务的企业，则应提前完成PST注册（如尚未注册）、更新发票系统，并调整收费方式，确保能够依法向客户收取并缴纳PST。
总体来看，这次PST扩大征收并不会改变住宅房地产市场的税务规则，却意味着商业地产从买卖、持有到开发的各个环节，成本都将有所上升。对于拥有商业物业、经营商业地产，或计划投资商用物业的人来说，未来在计算投资回报、交易成本和营运预算时，都需要把这笔新增的税务成本考虑进去。
内容来源：https://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/sales-taxes/pst/publications/non-residential-real-estate-services
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