以“外国人”身份投资美国房产的买家越来越多，今天我们就讲讲“外国人”在美国买房，都要涉及哪些税。
你是哪种外国人？
不要以为只要是华人，就都是“外国人”了。美国在纳税这件事上，同是“外国人”，还是有分别。
税务居民
很简单，税务居民就是和美国本土人享受一样的权利义务。
归化美籍的公民自然属于这一类，再有就是持绿卡者，这两类华人在纳税上，和本土美国人无异。
还有比较复杂的情况，就是暂时居住在美国的外国人，“居留日”超过183天，也是税务居民。同时满足以下两个条件则确定为税务居民：
当年在美国停留了至少32天；
近三年在美国的“居留日”超过183天；
（“居留日”=当年全部天数+前一年在美国所呆天数*1/3+前两年在美国所呆天数*1/6）
以下人员不受居留时间限制
根据A或G签证，暂时在美国作为外国政府相关个人出席的个人；
持J类（交换访问学者）签证和Q类（赴美参加国际文化交流计划）签证在美任教或受训的人员；
根据F，J，M或Q签证暂时在美国学习的学生，他们基本符合签证的要求：
暂时在美国参加体育赛事的专业运动员。
重点来了：税务居民在全球的资产，都需要向美国纳税。
非税务居民
除了税务居民，剩下的外国人，就都是非税务居民了。这类群体在美国纳税的范围是在美国境内的收入。
这一类正是今天我们要着重介绍的部分。
非税务居民要纳哪些税？
非税务居民在美国买房，会涉及到的税务种类包括以下几种：
房产税
个人所得税（租金收入）
资本利得税（卖房收入）
赠与和继承税（赠与和继承房产）
房产税比较容易理解，美国境内所有房产都要向当地政府缴纳房产税，每年一次。
房产税税率各地都不同，通常税率在0.8%~2.5%之间。
下文是最快捷的缴纳房产税的方式，网上支付，可点击查看全文。
接下来我们主要说说其他三种。
个人所得税
非税务居民不生活在美国，他们在美国境内的收入，基本上只有房屋租金。
对于房租收入来讲，只有净收入需要纳税，就是租金总数减去房屋管理的相关开销，比房产税、物业费、水电费、维修费、折旧费等费用之后的净收入基础上纳税。
非税务居民缴纳所得税的税率和美国人一致。
资本利得税
若在美国卖房产生利润，则利润部分会涉及到资本利得税。基本的计算如下：
利润=卖价-调整后成本
调整后成本=买价+整修费用+经纪佣金+律师费等。
利润的部分，需要缴纳最高20%的资本利得税。这部分牵涉复杂，也有合法方式可节税，如有需要建议咨询专业税务人员。
外国卖家需提前扣税
美国法律规定外国卖家卖房时，会由产权公司在过户时直接扣除成交价的10%，并在期限内向国税局申报减税，国税局会依情况决定是否同意减免，详情请洽专业税务人员。
赠与和继承税
关于赠与和继承税，都有一个遗产免税额，若遗产市值不超过该金额，就完全不用纳税。
美国本土人一生有543万美元的免税额，但外国人(非税务居民)的免税额只有6万美元。
也就是说，房产价值超过6万美元就需要缴纳赠与或者继承税，税率最高40%。
报税需要准备哪些材料？
非美国税务居民报税，通常必须准备以下材料。（各个州规定稍有不同，详细请咨询当地专业人士）
个人税号（ITIN）；
房子收入与相关的开支材料；
银行电汇号码（routing number）和账号（account number）（如果采用直接存款的方式缴纳税款和接收退税）
