尽管近期多份报告显示温哥华租金在过去一年有所下降，但若更深入分析租赁市场数据，会发现许多租客实际上并没有从这波降价中受益。
原因在于，租金下跌主要集中在市场的高端区间，而且多发生在新建住宅项目中。
来自 Rentals.ca 的一份报告发现，温哥华租金在过去三年下降了16.5%。另一份报告则指出，2026年2月一居室公寓的平均租金为每月2,376加元，比2025年2月下降了5.6%。
不过，这些报告所统计的是“空置单位的要价租金”（vacant unit prices），这只是整体市场中的一个数据点。Vancity Community Foundation 研究与评估高级经理 Bryn Sadownik 表示。
她说：“大多数人并不是搬进空置单位，大多数人其实已经在某个地方租房居住。”
在为 VCF 撰写的一篇博客文章中，她指出，这些租金下降“确实是好消息——但前提是你正在积极寻找新的租房，而且还必须负担得起市场较高价位的租金。这些数字并不能反映卑诗省绝大多数租客真实支付的租金。”
来自 Canada Mortgage and Housing Corporation（CMHC）租赁市场调查的数据显示，2025年专门建造出租公寓（purpose-built rental）市场的租金实际上上涨了2.2%。
CMHC卑诗省首席经济学家 Shiva Moshtari-Doust 解释说：“当我们谈到平均租金增长时，平均值包含了所有单位——既包括已经租出的单位，也包括目前空置、等待出租的单位。”
CMHC的调查主要关注专门建造用于出租的公寓楼，这类物业通常是由专业运营商管理、拥有三套及以上单位的建筑。与此同时，温哥华大约三分之一的租赁市场来自公寓转租（condo rental），通常是个人业主购买公寓后再出租。
为什么空置单位的租金会下降？
空置单位的租金通常比整体市场波动更大。
Moshtari-Doust表示，Rentals.ca报告统计的是市场上广告发布的空置单位要价租金，这些租金下降，主要是因为移民增长放缓以及劳动力市场疲弱。
联邦移民政策的调整减少了加拿大境内的非永久居民数量，而这类人群通常以租房为主。同时，许多正在寻找入门级工作的年轻人就业困难，因此继续维持现有居住安排，例如与父母或室友同住，而不是搬出去单独租房。
与此同时，近年来住房竣工数量创下历史新高，为市场新增了大量出租单位。
可负担租房需求依然紧张
尽管空置单位的租金有所下降，但这些单位的租金通常仍然明显高于老旧出租物业，而后者才是相对可负担的租房选择。
Moshtari-Doust表示，目前租赁市场的疲软“主要集中在中高价位的单位，尤其是一些新建项目，这些单位的出租速度变慢，或出现了要价下调”。
“但在较为可负担的那一端，也就是较旧的出租单位，需求依然非常紧张。市场供应非常紧，因为租金相对较低，空置率也非常低。如果一个单位长期由同一租客居住，租金通常只会按照省政府允许的最高涨幅进行调整。”
2021年，大温地区约有近10万个家庭处于“核心住房需求”（core housing need）状态。
所谓“核心住房需求”，是指家庭在税前收入中用于住房的比例超过30%，或住房不适合其家庭规模（例如卧室数量不足），或住房条件不达标（需要维修）。
Sadownik表示：“总体而言，大多数处于核心住房需求中的家庭，主要问题都是住房负担能力不足。”
目前该地区新增出租房源中最大的一部分来自公寓（condo），其平均租金比专门建造出租公寓高出38%。她补充说，即使是新建专门出租公寓的平均租金（每月2,561加元），对70%的租客家庭来说仍然难以负担。
Sadownik写道：“如果希望 Rentals.ca 上的要价租金能够让该地区一半的租客家庭负担得起，那么租金还需要在目前基础上再下降三倍。”
内容来源：https://dailyhive.com/vancouver/vancouver-rent-too-high-most-residents
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