在卑诗省，当房东最怕犯的错误，不是赶不走租客，而是 “房东自住”操作不当，反被罚 12 个月租金。
是的，你没看错——一步走错，就是上万甚至数万元的代价。
最近，一位华裔房东就差点因为这个原因，被判赔 25,444 元，幸好她最终在卑诗省最高法院成功翻案。
但这起案件暴露出的误区，却是许多房东都会掉进去的坑：
以为家人要搬进来，只要发一张通知就行；
以为租客提前搬走，自己的要求就能放松；
以为“确实搬入”这件事不需要证明。
在卑诗省，房东“自住驱逐”是最容易被 RTB 认定为“恶意驱逐”的雷区。流程复杂、证据严格、标准苛刻，一旦处理不当，赔的永远是房东。
房东最容易踩的误区：“我家人住进去就是了，还要证明？”
在这个案件中，房东余风颖因要让儿子搬入出租公寓，于 2025 年 1 月发出“房东自住”驱逐通知，生效日为 5 月 31 日。
租客卡雷罗提前在 3 月 28 日搬走，让单元空置了一个多月。
但随后租客向 RTB 申诉，声称：
她“听说”没人搬进去
她看到 5 月 27 日有人搬家具，怀疑不是房东儿子住进去
余女士儿子的证词“模糊”
RTB 仲裁员采信了租客这类间接说法，否定了房东儿子和朋友的证词，并最终判房东赔偿 12 个月租金 ——合计 25,444 元。
注意！这正是许多房东会犯的致命误区：以为自己或家人搬进去这件事“天经地义”，不需要额外证明。事实上：
房东必须证明自己是“善意自住”
入住时间必须“合理”
搬进去的人必须住满 12 个月
且以上过程中的每一步，都可能被质疑、被挑战、被推翻。任何证据不足、日期模糊、沟通含糊，都可能让房东被罚到怀疑人生。
法官：RTB 的做法非常“奇怪”
房东证词没问题，却被要求提供“不存在”的证据。案件最终被提交至卑诗省最高法院。
贝克法官（Wendy A. Baker）在 11 月 14 日作出裁决，严厉批评 RTB 仲裁员的处理方式：
仲裁员没有正面评估房东儿子与其朋友“明确且未被质疑”的证词
却反而指责房东“没有提供其他证据”
更根据租客的“听说”、推测性描述作出判断
法官直言：RTB 的裁决理由“不合理”“存在严重缺陷”。
关键点：这次房东翻盘，是因为两个条件“尚未成立”
按照卑诗省《住宅租赁法》（Residential Tenancy Act）规定：
房东在“房东自住驱逐”下需要支付 12 个月租金补偿，必须同时满足两个条件：
驱逐后并未在合理时间内搬入
房东（或家人）未入住满 12 个月
贝克法官指出：
房东儿子在 5 月 9 日或 10 日搬入
即便晚到 5 月 27 日也仍在有效时间内
而且才刚搬进去不到半个月，RTB 就认定他不会住满 12 个月，属于过早裁决
换句话说：仲裁员连“事实是否成立”都没等，就提前判房东输。
基于此，最高法院决定：
直接推翻 RTB 裁决
驳回租客申诉
不再发回重审
对房东来说是一场及时雨，但过程之惊险，也提醒大家必须警觉。
房东必须牢记的“房东自住驱逐三大铁律”
为了避免被罚十几万、甚至被判撒谎，所有房东请一定注意：
不要以为“我说我搬进去了”就够了。一定要能证明入住时间明确、真实、合理。需要保留的证据包括但不限于：
搬家当天的短信、照片、日期
地址变更文件
证人
电费/网费等账户启动记录
搬进去的人必须住满 12 个月（极其重要）
不到一年就搬走，除非能证明“不可预见特殊情况”（hardship），否则 RTB 会认定你是恶意驱逐，罚你 12 个月租金。
在加拿大，作为“弱势群体”的房东，这是最基本的自我保护。
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