最近很多业主发现，自己在疫情中后期签订的浮动利率为Prime Rate+0.5%或者更高，而现下新签订的大银行5年浮动可以拿到Prime Rate-0.5%/0.6%。因此，很多人现在考虑是否应该提前还清房贷？或者希望以更低的利率重新贷款？不管是哪种情况，你很可能都需要支付一笔由贷款机构设定的提前还款罚金（Mortgage Penalty）。
打破双方约定提前还款，给银行造成损失，理应支付罚金。根据浮动利率或固定利率的不同，罚金的计算方式也有所区别。今天我们就来看看，这两类贷款的罚金具体怎么算。
浮动利率房贷的罚金
大多数贷款机构在你提前终止浮动利率房贷（variable rate mortgage）时，会按照三个月利息（three months of interest）来算违约金。
至于用哪一个利率来计算这三个月的利息，不同的贷款机构可能略有不同，但通常会用你当前的房贷利率（current mortgage interest rate）或者是该机构的最优惠利率（prime rate）。
例如，Andy有5年浮动50万贷款，于2022年5月签订，利率为Prime Rate+0.5%。到2025年5月，目前Prime Rate为4.95%，Andy当下的执行利率为5.45%（4.95%+0.5%）。
如果Andy现在要解约，罚金为(500,000×5.45%)/12×3=$6,812.5。当然，最后银行还会加进来accrued interest，discharge fee等等，最后看到的金额会略高一些。
固定利率房贷罚金
对于固定利率的房贷，贷款机构通常会在“三个月利息”和“利率差额补偿（Interest rate differential，IRD）”之间取较高者作为罚金。每家银行或贷款机构的IRD计算方式略有不同。IRD中使用的参考利率通常基于该机构当前公布的抵押贷款利率，或者挂牌利率（posted rates）。
需要注意的是，通常所有大银行都用挂牌利率（Posted rate）打折后作为合同利率，而用挂牌利率计算罚金。也就是说，挂牌利率往往比实际可获得的优惠利率要高得多。
仍然以Andy为例，假设该贷款合约为2022年5月签订的5年期固定利率，当时的利率为2.69%。到了2025年5月，目前贷款合约已执行3年，还剩2年到期，该合约的贷款余额还有50万。现在，银行的5年固定期利率为4.19%，2年期利率为4.69%。
首先，我们计算3个月的利息，(500,000×4.19%)/12×3=$5,237.5。
再看利率差额（IRD）算法
如果2022年5月你当初签订合约的那天，挂牌利率（Posted Rate）为3.25%（意味着你当初获得了0.56%的折扣）。
将你当初的挂牌利率用现行最接近你剩余合同期的利率进行比较。因为你的合同期剩余2年，就用2年固定利率4.69%，差额为1.44%（4.69%-3.25%）。
1.44%×$500,000×(24/12)=$14,400。
这种情况下，利率差额较高，因此Andy应支付$14,400。
同样，银行还会加进来accrued interest，discharge fee等等。
提前解约划算吗？
这得看你的实际情况。
如果你是为了省利息或提前还款来断约，那你得先算清楚：
你可能节省的利息 VS. 你要付的提前还款罚金（prepayment penalty）。
特别是如果你现在的是固定利率房贷（fixed-rate mortgage），利率差高，而且还有几年才到期，那罚金可能会相当高。
如果你是打算解约去做再融资（refinance），那你其实也可以考虑别的方式：
比如申请房屋净值信贷额度（HELOC, Home Equity Line of Credit）或者第二房贷（second mortgage）。
这些方式可以让你从房子里套现，但不需要终止你现有的贷款合约。
内容来源：https://wowa.ca/calculators/mortgage-penalty-calculator#result
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