如果你拥有一处出租物业，你很可能是看中了这套房产每月能带来的租金收入，并希望未来能够以更高的价格出售从而获利。事实上，一些房东即使在运营期间出现一定程度的租金亏损也可以接受（只要亏损不至于过大），因为他们寄望于房产长期升值所带来的资本收益，足以抵消这些暂时的负现金流。
但需要注意的是，若要使这些出租亏损在报税时可以抵扣，前提是该物业必须是以“获取收入”为目的进行出租的。
就在上个月，加拿大税务法院（Tax Court of Canada）一起最新税务案件中，一位纳税人申报了其位于渥太华地区一处物业在2020年和2021年度的出租亏损及大额法律费用。该物业已出租给其父母超过二十年。然而，加拿大税务局（CRA）拒绝了他对租金亏损和法律费用的扣除，理由是“该纳税人并无真实的收入来源”，因此无权申报这些税务抵扣。
事件回顾
案件中的这位纳税人名下共有三处出租物业，其中一处是在1996年作为投资物业购买的。据他表述，当时他的“唯一目的”就是为了获取收入。然而根据资料显示，他购入该房产，是因为父母在买房时不符合按揭资格，因此将其登记在他的名下。于是，他成了父母的“房东”，并于1996年10月签署了一份为期五年的租约，同意每月支付900加元租金，外加水电等杂费。
该租约在2001年9月到期后，双方又签署了一份为期一年的新租约，条款与原先相同。此后，虽然没有再签署新的租约，但他的父母仍持续每月支付900加元的租金。
2016年，纳税人的父亲去世，母亲继续居住在该物业中。由于母亲每月的收入仅足以支付她的日常生活开支，例如食品杂货、电话和上网费用，因此从2016年起直到她在2020年2月搬入护理机构期间，纳税人并未向母亲收取任何租金。
当时，该纳税人希望将该物业出租给新租客，便开始着手清理父母的家具和个人物品，并计划对整套房屋进行清洁和粉刷。但随后，他与部分兄弟姐妹之间发生了纠纷。这些兄弟姐妹认为，该物业应属于他们母亲的遗产。他们主张，这处物业实际上是他们的父母在1996年购买的，只是因为父母当时无法获得按揭贷款，所以才以纳税人的名义登记产权。
由于这一纠纷，一份“诉讼待决证书”（certificate of pending litigation）被登记在该房产名下，阻止了该纳税人将物业对外出租。结果，该物业自此一直空置，直到2023年。
纳税人为捍卫自己对该物业的所有权和产权，支付了大量法律费用。他与兄弟姐妹之间的争议最终于2022年11月达成和解，和解协议的内容支持这样一个结论：尽管在2020年和2021年，该物业在法律上由纳税人独自持有，但实际上是以信托形式为其父母持有的。2023年4月，安大略高等法院下令出售该物业，并将净收益保留用于其母亲的利益。
租赁亏损与法律费用，能否作为租赁抵扣？
税务法院审理的关键问题是：该纳税人能否在2020和2021两个课税年度中抵扣租赁亏损与法律费用。
在庭审中，纳税人作证称，他在1996年向父母收取的租金“反映了当时类似物业的市场价格”，尽管他也承认，这笔租金“仅够覆盖按揭和地税”。他进一步表示，自己实际上一直没有盈利，多年来都申报了租赁亏损。从1996年至2016年，他从未提高过租金；而在其父亲去世后，他也未再向母亲收取任何租金，“出于人道考虑”。
法官援引了2002年加拿大最高法院一项具有里程碑意义的判例，该判例推翻了此前的“合理盈利预期测试”，认定如果某项活动中不存在个人因素，且其执行方式具有充分商业性，即使出现亏损，纳税人也应被允许抵扣相关费用。
但在本案中，法官并不认同该纳税人真正企图从该物业中获得盈利。
首先，其租户是其父母，属于关联交易。
其次，从1996年至2016年，他从未提高过租金——这一时期长达20年；而在其父亲去世后，他又连续4年未再向母亲收取租金。因此，法官推断该纳税人与其父母之间的“真实安排”仅是为了确保按揭和地税得以支付，而非出于租赁盈利目的。
因此，法官裁定该纳税人在相关课税年度内，并未从中获得收益，因此无权申报租赁亏损。
此外，该纳税人在“诉讼待决证书”（certificate of pending litigation）登记后，还产生了近12万加元的法律费用，并试图在2020和2021年的报税中进行抵扣。对此，法官援引《所得税法》相关条文指出，纳税人可扣除用于赚取利润的费用，但须遵守若干限制条件。
其中一项规定是：费用只有在“为赚取商业或物业收入的目的下发生”时，才可抵扣。由于法官已认定该纳税人在此处物业中并无获得收益，因此这些法律费用亦不可抵扣。
法官进一步指出，即使存在收入来源，《所得税法》也禁止扣除“个人或生活开支”。鉴于该纳税人实际上是以信托形式为其母亲持有该物业，其所产生的法律费用属于一场家庭纠纷的范畴，可类比为遗产诉讼，因此与任何收入来源无关，属于个人开支，因而不得用于抵税。
写在最后
这起案件为所有拥有出租物业的业主提出警示：即使房产名义上用于出租，如果租金远低于市价、租客是家庭成员、且没有明确商业化运营意图，那么税务局可能会认定该物业并无真实收入来源，相关亏损和费用将无法抵扣。在进行税务申报时，必须确保租赁活动具备商业性质，交易须与市场保持一致，租约、租金调整等细节也应有据可查。否则，即便您有合理支出，也可能在税务上得不到任何减免。面对亲属租赁、家庭安排等灰色地带，更应特别谨慎，必要时寻求专业税务建议，以免误触税务“红线”。
内容来源：https://financialpost.com/personal-finance/taxes/taxpayer-loses-case-deduct-costs-losses-renting-to-parents
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