近日，温哥华市中心一处百年历史建筑的原址因一宗罕见的公众上诉，触发房产估值“三级跳”。这宗事件不仅揭开了商业地产估值体系的漏洞，也让整个城市的税收公平性受到前所未有的关注。
一宗罕见的第三方上诉
这起事件的主角，是位于登士穆尔街（Dunsmuir St.）500号的登士穆尔酒店旧址。该建筑已有115年历史，过去曾作为单身社会房屋（SRO）使用，近年则因结构老化严重，被温哥华市政府下令拆除。建筑拆除后，地块的估值成为了争议焦点。
值得一提的是，这次估值修正并非由业主发起，而是一位城市规划师兼房地产顾问——迈克尔·盖勒（Michael Geller）代表公众提起上诉。他注意到一个不合理现象：尽管该建筑已破旧到必须拆除，但其房产估值仍不低，而土地本身却被显著低估。
“我觉得这不公平，”盖勒表示，“如果有人允许一栋建筑年久失修到必须拆除的地步，却还能因此缴纳较低的地税，这显然是对其他纳税人不公。”
房产估值几何式上调
在卑诗省物业估价审查小组的裁定下，该地块的2025年房产估值从原来的647.6万元，飙升至1896.5万元，涨幅高达193%。根据估算，该地块应缴地税将从7万元左右增至逾20万元，接近原来的三倍。
这宗上诉成为近年来罕见的第三方成功挑战估值案例，也凸显了当前物业估价体系中存在的结构性问题。
估值偏差，谁来埋单？
卑诗省前高级评估师德里克·霍洛威（Derek Holloway）对此表示高度关注。他指出，这类“显著低估”的商业地产并非个例，而是卑诗省普遍存在的问题。
霍洛威曾在卑诗物业估价处服务28年，他强调：“如果这些地产没有被正确估值并缴税，那么差额就必须由其他纳税人共同承担。”
他补充道，温哥华的地税在过去五年内年均上涨7%，远超通胀水平。这种现象无疑加重了居民与中小企业的经济负担。
当被问及如果商业地产能如实估值，是否有助于缓解居民税负时，霍洛威明确表示：“肯定会。”
法规缺口与执行难题
问题的根源之一，在于《卑诗省评估法》（Assessment Act）缺乏有效的执行力。虽然法律第13至16条明确规定，业主必须向估价处提供必要信息，但现实中却缺乏惩罚机制。
“结果就是，很多人可以选择不配合，而不必承担任何后果。”霍洛威指出，这种制度性漏洞，长期来看将导致评估结果偏离实际价值，影响财政公平。
值得注意的是，2024年卑诗城镇联盟（UBCM）曾向省府提交动议，要求正视工业、商业与投资地产估值偏低的问题。然而，历史经验表明，此类动议往往难以落实。
地产商回应低调但明确
该地块的业主Holborn Properties尚未对估值上调提出正式上诉，但他们必须在4月30日之前作出决定。
公司方面在一份电邮声明中表示：“我们正在评估新的估值结果，并考虑下一步措施。与此同时，我们仍然致力于把这块未充分利用的地块，打造成一个真正服务社区的开发项目。”
尽管口风谨慎，但不难看出，该公司已经意识到估值变化可能对开发计划与财务安排带来的重大影响。
公共利益与制度改革的节点
这宗由公众发起的上诉，表面上是针对一个地块的估值问题，实则反映了更深层的制度漏洞。它引发了人们对税收公平、估值透明以及制度执行力的广泛讨论。
无论Holborn是否提出进一步上诉，登士穆尔酒店原址的估值风波，都为卑诗省商业地产估值体系敲响了警钟。未来，类似的“第三方上诉”是否会成为常态？又有多少隐藏的低估地产等待被揭开？这一切，值得持续关注。
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