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无论您是的国际投资者、还是生活在美国的第一代移民，买房都是一个家庭的头等大事。在一个相对陌生的房产市场买房，提早了解买房流程、常见问题，能少走很多弯路，甚至省下上万美金！
摘要
阅读本文，您将会全面了解到：
一、美国买房九个要点速览
二、美国买房都需要什么材料？
三、美国买房九个关键步骤与注意事项详解
四、美国买房常见问题与解答
一、美国买房九个要点速览
二、美国买房都需要什么材料？
- 有效的护照和签证；
- 准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明）；
- 在美国当地银行开设的帐号；
- 如果贷款还需要工作证明、工作收入（单位或街道开具证明，交由公证公司翻译）。
三、美国买房十个关键步骤与注意事项详解
美国的房地产交易有着健全的体制与完善的法律法规，通常来讲，从看中一个房子到那拿钥匙入住需要经历以下十个步骤：
第一步：明确买房动机，房子选对一半
不同买房目的，选房策略也不同，这将决定选择的购房类型和大概区位。
通常，买房目的分为以下几种：
- 是为了投资、教育还是自住？
- 自己心中的预算大概是多少？
- 喜欢新房还是二手房？
如果是为了投资，需要选择一些容易租出去，租金收入可观的区域，还需要考虑房产管理是否方便；如果是为了小孩的教育，则需要选择好学区的房子；如果是为了自住，还要考虑到交通是否方便等等。总之在买房前要给自己树立一个心中的“理想型”。
如果，您不知道如何规划购房预算，继续往下阅读，【第三步】将会为您讲解制定购房预算的28/36原则。
第二步：找对经纪人，省时又省力
找到一个有专业地产知识与丰富经验的经纪人是非常重要的一步。
经纪人能根据买家的需求来找帮他们分析，从而找到适合的房源。在整个流程中，还会牵涉到许多不同领域专家，例如，孩子的学区和房屋保险车子保险消息等。专业的经纪人有自己经验和技巧，可提供最新和最准确的消息帮助买家参考选择。找到一个合适的经纪人绝对是买房过程中最关键的一个步骤。
很多时候英语作为第二语言，会很容易有理解偏差，尤其在房产交易中涉及到很多的专业词汇和复杂的流程等，有一位经验丰富的经纪人来把关会更靠谱。
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第三步：科学做预算，钱包守得住
买房可不是一个小动静，需要大量的资金，尤其是在签订房屋合同时，需要首先交付房屋首付、过户费用，同时，每个月您还需要缴纳房屋贷款、HOA费用、和房产税等费用。所以，请根据自己的存款和每个月的收入来合理确定计划购买的房屋的价格区间。
TIPS：
如果是贷款买房，有多少贷款才不会负担过重？可以采用28/36原则来计算您可以购买的房屋价格区间。
28/36原则，即：你的住房成本如房贷、租金及相应保险等不应超过月收入的28%，而你的债务总和，包括房贷、车贷及信用卡等欠款，不应超出月收入的36%。
按揭贷款发放机构也会对你的债务负担和年收入进行比较。他们一般会发放最高相当于一个人年收入三倍的贷款。因此，如果购房人的年收入为30,000元，他们可能会有资格申请90,000元的贷款。
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在美国，不同身份贷款买房所需要支付的首付比例不同，具体可查看以下文章内容：
第四步：Pre-Approval，早开早出价
确定预算后，接下来需要开具贷款预批信（Pre-Approval Letter），用来证明买家的信用额度和贷款能力，买家可以找存款所在的银行来办理，但是最终并不需要从这家银行贷款。这份文件在买家给卖家出价的时候需要使用，如果暂时没有拿到银行开具的Pre-Approval Letter也不影响接下来的选房和看房。
合格的外国购房者在交了30%-40%的首付金后，很容易申请购房贷款。很多银行要求外国购房者在该银行有一定数额（至少10万美金）的存款，而其他银行将贷款额度设为了一到两百万美金。当然，你可能也需要提供一份至少三个月的存款证明。
在美国，申请购房贷款之前，最好已经拥有良好的信用评分，这样贷款申请下来的概率会更大。所以，有购房意向之初，就要开始注意积累信用评分。
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第五步：选房与看房，货比三家别着急
当找好经纪人，拿到贷款预批信，就可以去看房了。把购屋需求多跟经纪人沟通，筛选适合房源可节省双方时间。如果您是第一次买房或者第一次在美国投资房产，一定要多看、多比较。房子看多了，才能“货比三家”选出最适合自己的房子。看房的时候也要多多听取经纪人的专业意见，不要盲目追求自己对房子的第一印象与房子展现出来的表面特色。美国本土的房产平台很成熟，如Zillow、Redfin等，华人用户也可以使用全中文界面的房产网站有家youhomes，无语言障碍选好房。
比如，我们使用几个关键属性来使用有家youhomes搜索房源，关键属性是：“独栋别墅”、“价格110万-150万”、“洛杉矶罗兰岗”、“4+卧室”、“高中评分9分+”，搜索结果如下：
点击进入一栋心仪的房源，还可以看到更多详细的房产信息，以及房源所在学区可以就读的学校、及评分等等。
还能看到该房源附近已经出售的房源数据，作为评估市场行情的一个重要依据。
第六步：最后出价要合理，抢手好房要果断
看到心怡的房子，自然就要谈价格了，在谈价格前，请先准备好第三步流程中的Pre-Approval信函。您在出价的时候，需要将这封信一起拿给卖家。
您可以通过考量以下四点，制定合理的出价：
- 基于市场的了解，判断这个房子的价值;
- 参考周边类型相同的房产：最近上市的房价和成交价；
- 房子在市场上停留时间以及卖家是否急着出卖；
- 最后还要看自己在资金上能承受多大的上浮。
但是必须说明一点的是，价格是否能谈下来，完全取决于当时的市场状况、买房的时间、和卖家是否急切出手等众多因素有关，所以，有时买家甚至需要适当加价才能抢到好房。
第七步：房屋交易合同，经纪人把好关
如果买卖双方对于价格达成一致，那么就需要定个时间签署房屋交易合同。房屋交易合同是一份具有法律效应的正式文件，是格式化合约，非常完善，充分考虑到买卖双方的利益。合约中包含大量的信息，比如：
- 确定买家何时，以何种方式付款
- 何时产权过户与交房
- 费用分担与支付细节
- 法定的报备声明以及取消合约的权利
在签署房屋交易合同的时候，买家需要缴纳两笔费用：
（1）购房保证金Earnest Monty:一般为房价的1%左右，就相当于购房定金，这笔钱在最后一步过户的时候，将成为您的一部分付款。注意，这笔钱在签署房屋交易合同后的一定时间内可以退还，这个取决于合同中的具体时间；
（2）期权费Option Fee（一般仅发生在德州）：是指作为回报，买方有权在一定期限内退出交易，即使是在正式同意出售后。大约几百美金，视具体情况而定。
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第八步：房屋检查建议做，是花钱也是省钱
房屋检查，也就是大家常说的inspection，是房屋交易合同后、房屋过户手续之前必备的手续，一般在Option Fee所保证的5~10内完成。
您需要聘请第三方的房屋检查机构，来检查房屋的质量。费用大概几百块钱，这个和房屋的大小有关。您可以咨询您的房地产经纪人，让他们给您推荐可靠的房屋检查人员。如果房屋检查过程中，发现了大问题，自然您就不能购买了，您可以退出之前签署的房屋合同，拿回购房保证金，继续选房、看房。但是，Option Fee是不能拿回来的；如果房屋检查中，出现了小问题，您可以与卖家协商，让卖家去修缮，或者让卖家在价格上做些让步。
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第九步：确定贷款与保险，关键时候有经纪人
如果是贷款购房，那么此时要开始递交贷款申请，贷款银行会进行房屋鉴价，确保该房屋符合市价并决定核贷金额。若期间内因故无法取得贷款，则会根据此前买卖双方签订的合约，确定是否可以无条件取消合约并取回全数订金。
通常情况下，合约中会注明附加条款，如果无法取得贷款，买家可以无条件取消合约并取回全部订金。不过，在火爆的卖房市场，为了抢到offer，买家很有可能会放弃此条款，来争得卖家的青睐。
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如果鉴价没有问题且贷款得到批准，贷款银行会将所有贷款文件送进公证公司 (Escrow) 给买家签名，签完名后再送回贷款银行审核，确认无误后就会进行放款。完成贷款申请后，您需要在过户结束日前，将头期款余额与各项买卖文件手续费存入Escrow。
在签署房屋合同之前的一个星期以前，您需要联系不同的房屋保险公司，比如Geico、State Farm等等，索要价格清单，比较价格，从而最终确定从哪里购买，并在签署房屋合同之前，将信息传达给贷款公司。您的房地产经纪人也会给您推荐非常不错的房屋保险销售人员。
第十步：签署房屋过户文件，成功交房！
买房的最后一步是到产权公司 (Title Company) 签署房屋过户文件、并且交付缴纳过户费用(Closing Cost)。
在签署过户手续的前1~2天，您会收到贷款公司给您发送的过户费清单 (称作，HUD-1) ，这份清单明确的表明了，签署房屋合同当天，您需要缴纳的费用。过户费用可能包括以下两个项目：
A 贷款相关费用 (Loan Costs)：
B 产权相关费用 (Title Charges）：
上面这些费用，您需要以银行支票或者银行转账的方式，支付给产权公司 (Title Company)。签完字，交完钱，就完成了产权交付手续。
完成以上九步，就可以顺利拿钥匙入住了。
买房的每个环节都是事无巨细，打理好每一个细节都是必要的，祝您买房顺利！
四、美国买房常见问题与解答
Q1. 买了美国学区房是否就能上周边的学校？
可以上私立学校。公立学校孩子可以上学的条件是：父母是美国国籍或有绿卡，或有合法签证在美国工作和学习。
Q2. 我可以用孩子（留学生）的名义买房吗？需要怎样的手续？
从购房的角度来说，房产持有人是父母还是孩子没有本质区别。只是从贷款、税收、资产分配和未来计划等方面，综合考虑何种持有方式更适合。
Q3. 我可以用公司的名义在美国购房吗？
可以。境内注册公司或境外注册公司都可以。金额相对较大的投资型房产，以及持有期间会牵涉赠与税和遗产税的房产更适合以公司名义购买。相关税务各州稍有差异，详情请咨询我们的置业顾问。
Q4. 房产未来留给孩子，会产生遗产税吗？
会。最高税率40%，非美国税务居民每人享有$6万免税额。税务居民享受更高免税额度。
Q5. 房子未来出售有什么交易成本？
主要是买卖双方经纪人费用，约为交易价格的4%-6%；交易中相关费用粗估为房价1%。如果房产增值，涉及增值税，税率在0%-20%。
Q6. 房产的租金是否需要纳税？怎么报税？
需要纳税，每年报税一次，按美国个人所得税税率缴纳。详情请咨询当地房产经纪人。
最后，无论本篇指南如何详尽，都无法对每个交易案例解读面面俱到，建议您和律师、经纪人等专业人员进行详细咨询。
