众所周知，美国房屋产权永久。很多国人对“永久产权”的理解是：可以住一辈子，甚至可以代代相传，是这样吗？

在我国法律规定中，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年，也就是我们常说70年产权。

70年土地使用期满后，土地收归国有，房屋产权仍然属于业主所有。70年住宅土地所有权到期到期后，可以续期，但需要根据当时的地价水平，补缴土地出让金。

根据美国宪法规定：美国房产所有人有土地和房子的完全所有权，任何人无权侵犯。

也就是说，你买下的房子和房子所占据的土地都归你私人所有，甚至土地上空和地下的资源都属于你私人所有。

所有人对房产有绝对的决定权，有权买卖、赠送；所有人死后，合法继承人有权继承这些财产。

产权永久不等于世代拥有，什么意思呢？

如果房产所有人去世，房子不会自动变成法定继承人的财产，也不是简单办个手续就能继承，这中间涉及到一个国内没有的概念：赠与税和继承税。

美国税法对于赠与税的认定属于认资产不认身份，简单来说就是无论你是否为合法居留身份，是持绿卡还是公民，哪怕你从未踏入过美国领土，但只要以个人名义在美国持有不动产，就需要牵扯到赠与税和遗产税。

每个公民一生中的遗产税和赠与税的抵税总额是$545万，父母两人加在一起就有$1090万的额度。

但如果父母都不是美国公民，每个人只有$6万的免税额，加在一起$12万。

也就是说如果房产在赠予或继承时市场价值$50万，那么孩子需要按$50-$12=$38万来缴纳税款。

也就是说，美国房产永久产权，所有人的确是可以住一辈子，但对于后代来说，是除去继承税部分的世代拥有。

在国内说到产权问题，就不可避免会联想到拆迁。有的人喜欢拆迁，因为可以得到巨额补偿款，有的人不喜欢拆迁，因为故土难离。

但假如你遇到了拆迁，不管你是否愿意离开，最终都要离开那个地方，钉子户无非是坚持的时间长一些。

那么，美国人遇到拆迁呢？

美国人也有拆迁，也有强拆，但强拆的前提是确定建筑物不合法，通过正常法律流程得到法院批准即可强拆。

意思就是说，如果你拥有合法的土地使用权，而且对拆迁补偿的费用不能接受，你有权利拒绝拆迁。比如下图这个故事。

《飞屋环游记》的原型小屋

在西雅图的Ballard街区，在这你可以看到繁华的购物楼中央单独凹下一个缺口，在这个缺口里是一栋小房子，里面有着温馨的回忆和故事。

84岁的老太太Macefield已然成为全美家喻户晓的钉子户代表，计划建造一个购物中心，而固执的老太太Macefield拒绝了100万美金的“拆迁费”，因为这里有母亲、去世儿子所有回忆。

开发商别无选择，只能将购物群围绕在她房屋四周。但建筑师Barry Martin在施工几年中与老太太结下了深厚的友谊。

当Martin得知她患有胰腺癌时，定期开车送她去医院，陪伴她。87岁的Macefield去世的时候，她将这个住所送给了建筑师Martin，房子后来也成为了《飞屋环游记》中的原型小屋。

以上是一些霸气钉子户的代表

前面我们说到过，根据美国宪法规定：美国房产所有人有土地和房子的完全所有权，任何人无权侵犯。

当遇到拆迁的时候，也确实看到了私人财产不可侵犯的含义。

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美国房子产权永久如何理解？世世代代都拥有？