本文来介绍下美国卖房的流程、卖房基本费用支出以及卖房产生的转让税、增值税等相关税务，相信读完后会对美国卖房这件事有更全面的了解。
美国卖房的基本流程
在美国卖房的基本流程如下：
- 选择卖房经纪人
定出最佳售价（经纪人协助） - 包装房子打造好卖相
- 经纪人发布房源，正式上市
- 与潜在买家交涉议价
- 签署合同，买家支付定金
- 配合房屋检查、房屋估价、产权过户调查
- 签署过户公证文件
- 完成过户手续并交屋
注：说下房屋上市时间。
根据美国以往的房屋交易数据来看，通常在第二季度，房屋售出价格是最高的，随后下降，在第四季度和第一季度价格最低，因此有意卖房的投资者可以参考此规律，选择在第二季度期间卖房。
美国卖房基本费用支出
在美国卖房，卖家将有以下这些花费：
经纪人佣金，也是最大的一笔，占房价的4~6%
卖房前装饰维修，花费视房屋情况而定
卖方过户公证费 (Escrow Fee)
屋主产权保险费 (Title Insurance)
郡县政府过户税 (County Transfer Tax)
市政府过户税 (City Transfer Tax)：通常比郡县政府过户费高很多，有的城市无此税。
一年的房屋保修费 (Home Warranty Fee)
白蚁检查费 (Termite Inspection Fee)
屋契文件准备费 (Document Prep Fee)
文件公证费 (Notary Fee)
经纪公司的法律规范监督费 (Regulatory Compliance Fee)
除了经纪人费用外，以上其他费用加起来粗略估计占房价的1%。
值得注意的是，自2019年10月1日起，华盛顿州（主要涉及西雅图地区）的经纪人费用规则发生变化，所有新上市的房源由原先的卖家支付双方经纪人费用，变成卖家可以选择只支付卖家经纪人的费用。
卖房产生的相关税务
在美国卖房，除了上述基本费用外，还会涉及到一些税务：
1.转让税/交易税
在美国卖房子通常需要缴纳转让税或者交易税。各州各市的交易税征收方式与费用各有所异，有的可能只需付州交易税而不用付市交易税，有的地方则是两者都要支付。
纽约地区的转让税
纽约州转让税：售价$300万以下的房产，征收售价的0.4%；$300万以上的房产，征收0.65%。
纽约市转让税：售价$499,999或以下的房产，征收售价的1.0%；售价大于$50万的房产，征收售价的1.425%。
具体征税税率如下图：
西雅图地区的转让税
西雅图的转让税费是华盛顿州、县和市政府对房地产所有权转让征收的税种，它也是分级征收的，具体如下：
- 如果房产售价等于或低于500,000美元，则征收售价的1.1％；
- 高于500,000美元但等于或低于1,500,000美元，则征收售价的1.28％；
- 高于1,500,000美元但等于或低于3,000,000美元，则征收售价的2.75％；
- 超过3,000,000美元，则征收售价的3％。
加州地区的交易税
加州的房产交易税为每$1000,征收$1.1的税，此外一些城市还会征收房产交易税，比如洛杉矶市是每$1000征收$4.5的税。各市规定不同，详情可咨询经纪人。
2.联邦增值税
如果买房产生利润，那么就要征收相应的增值税。分两种情况：
第一种是，房主持有美国房产一年之内卖出，那么增值部分按照个人所得税缴纳。
第二种是，房主持有房产超出一年卖出，利润部分缴纳增值税。增值税税率分为三档，0、15%，20%。
3.外国卖家预扣税
为了避免外国人卖了房子不报税，让美国政府损失税款，美国出台相关法案规定，任何外国籍的卖家，必须从合同成交额中预扣10%的税，并且还要在成交后的20天内，把这笔税金上缴美国联邦税务局，否则卖家可能面临高额罚款。当然，经过核算，交多会退税给卖家。
如果是换房子则可以使用1031延税法则，在卖掉旧房的180天内，购买另一栋房，就可以避免缴纳任何资本利得税。
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除了1031延税法则外，美国还有很多合法的避税方式，比如利用自住房免税条款，房屋整修相关收据等，详情可咨询专业会计。
