大温房价还能跌多远？“开工断崖”正酝酿下一波供给危机+大涨价

在许多人以为“房价终于降下来一点”的当下，真正值得警惕的并不是眼前的下跌，而是背后悄悄发生的另一件事——BC省住宅开工量正在进入一段低迷期，而这段低迷期，正为本年代后期房价再度飙升埋下伏笔。

这种反差，正是当前大温房地产市场最值得关注的隐性风险。

大温房价虽降，但依旧贵到“全国第一”

即便整体市场疲弱，大温哥华（Metro Vancouver）仍稳居全国最昂贵的住房市场。房价下滑、利率回落，再加上收入小幅提升，使得近期的负担能力略有改善，尤其是在公寓（condo）市场。但如果没有家庭的大额资助，独立屋（single-family home）仍然远超大多数首次购房者的能力范围。

加拿大皇家银行（RBC）的最新报告显示，温哥华、维多利亚（Victoria）和多伦多（Toronto）录得全国最大幅度的价格回调，也因此带来了最大的购房成本改善。

可即便如此，大温依旧是全国负担最沉重的市场——按“20%首付 + 五年期按揭利率”计算，独立屋的持有成本相当于当地家庭税前收入中位数的 126%。在维多利亚，这一比例是79%，依然十分吃力。

在大温，买公寓所需的家庭税前收入占比从一年前的60%回落到48%。大多伦多为37%，卡尔加里（Calgary）仅22%。无可否认，目前形势下，更便宜的住房、更好的就业前景，让创纪录数量的BC居民迁往阿尔伯塔省。

成交量低迷，房价还能跌多远？

尽管负担能力有所好转，大温、菲沙河谷（Fraser Valley）和维多利亚的成交量仍然低迷，显示买家普遍预期价格还会继续下行。目前：

更多库存 + 更少成交 = 典型买方市场。菲沙河谷的情况几乎如出一辙。

关键分水岭：开工量进入低迷期，未来供应恐明显不足

表面上看，这似乎让房价有进一步下调空间，但关键点不在这里，而在于：价格下跌正在恶化开发商情绪，让未来供应断崖式减少的风险迅速积累。

大温近月每月约有4,000套新屋完工，是2010年以来平均值的近两倍。但这是“过去几年大量开工”的延迟反映，不代表未来供应充足。

真正反映未来市场走向的指标，是——开工量（housing starts）。

而现在，开工量正在急剧走弱：

尽管省府预测2026与2027年的开工量将分别增长、并在2027年再涨7%，但行业现实完全相反。根据更贴近市场的估算：

这意味着一个至关重要的趋势：

未来几年，BC省住房供应将因开工不足而变得越来越紧张。

而供应不足——恰恰是推动房价上涨最根本、最难逆转的力量。

这，就是为什么“当前的低迷开工期，正在为未来房价飙升埋下伏笔”。

为什么未来需求会重新爆发？因为人口结构已经写好了剧本

推动未来需求回升的，不只是移民数量，还包括人口结构本身。

大温目前最大人口年龄段是30–34岁；而25–39岁的人口高达81.1万——正处于家庭形成与购房需求最高峰的阶段。自2019年以来，这一年龄层的增长速度是全区域人口增速的两倍。

换言之：需求不是“会不会来”的问题，而是“什么时候来”的问题。

当移民规模预计在2028年后逐步回升，与这批千禧一代需求叠加时，如果供应已经因为近几年开工量低迷而明显不足，房价压力将快速回归。

利率也可能给未来的上涨“添一把火”

未来一年按揭利率可能会稍有缓解，但收入强劲增长的概率不大。短期内负担能力能改善的方式只有三种：

但如果房价因供应不足而再度反弹，利率回落反而会变成“助燃剂”。

长期看，房价不会被“喊话”压下，只能靠加快供应改革

持续高企的住房成本正在推动外流、削弱BC的竞争力，也阻碍企业吸引与留住人才。

政治人物靠喊“多建房”或增加监管无法改变市场走势；如果审批流程仍繁琐、开发成本仍居高不下，开工量不可能真正回升。更务实的做法是：

否则，未来供应缺口会继续扩大，房价又将进入下一轮上升周期。

总结：现在的降温，是下一轮上涨的序章

从短期看，房市降温、价格下滑、库存走高。

从中长期看，开工量低迷 + 人口结构强劲 + 未来需求回升的组合，将在几年后重新推高大温房价。

因此，现在发生的，或许不是房价崩盘的开端，而是下一次上涨的前奏。

内容来源：https://www.biv.com/news/commentary/opinion-a-cooling-market-wont-fix-metro-vancouvers-housing-crunch-11513098

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